楼价涨啦不再是寒冬里的小阳春

目前全国各地的楼市真是纷乱异常，有喜有忧。有人认为这种动荡是楼市继续下行前的现象，而笔者却认为这是楼市步入复苏的正常反应。参照07年，尤其是上半年，开发商占据绝对的市场主动权，楼市是火热而疯狂的;参照08年的楼市，购房者占有绝对话语权，楼市是观望气氛浓重下的死气沉沉。而现在的楼市买卖双方，正在进行异常拉锯战，你来我往，有胜有负，而不是任何一方的压倒性胜利，这也正是楼市处在过度期的特有纷争形式。

当人们还在讨论楼市回暖能否持续时，房价却出现了快速上涨，5月15日，北京市统计局公布数据显示，1至4月，北京四环以内商品住宅均价为1559 元/平方米，而2008年北京四环内的住宅均价为14000余元/平方米，四个月环比上涨了1500元。(据《新京报》5月19道)。另据统计，5月上海有近80个项目的成交均价创出2008年以来新高。5月18日-24日监测的10个一线重点城市中，有8个城市住房成交价环比上涨。深圳多个区的上涨幅度都达两位数。与房价的涨势同向，多个一线城市的成交量逐月攀升或保持高位。2009年楼市的回暖，在大多数业内人士意料之内，但楼市回暖之速度和力度却出乎大多数业内人士意料。从全国各地公布的数据来看，楼市回暖不单是佛山现象，而是全国性现象，但佛山的表现更为强劲，彰显了佛山楼市有着强大的消费力。

种种迹象表明，房地产行业经历2008年低谷后，正在恢复。那么，楼市复苏背后的原因究竟是什么?首先是信贷政策，信贷宽松是此轮楼市回暖的根本原因。万科的数据分析也显示，去年底"十项措施"以来的一系列利好政策，包括税费减免和银行利率优惠等，令自住购房人节省费用约20%。其次是土地出让金缴纳政策，今年以来，广东率先出台"粤15条"，允许部分符合条件的开发商延迟缴纳土地款，北京等地也放宽了土地款缴纳时间。以上因素相加，让很多资金紧张的房企有了喘息之机。

其实考虑房价的时候，有几个前提是要考虑到的。第一个就是政府的态度。政府对房多产的态度也很简单，泡沫太多了是政府不能容忍的，因为那样会使银行很危险，但适当的泡沫也是必须的，如果大家非要用泡沫这个词的话。因为，房地产市场如果没泡沫就一定是死寂的市场。

第二是房地产对于中国经济的功能是什么?难道真的有谁会天真的认为房地产市场的存在是为了满足公民的居住需求吗?其实，任何商品市场都是满足那些能够消费起的消费者的需求。换句话说，只要是通过市场手段满足需求，就必定有一部分的人需求是得不到满足的，也因此，生活必需品的需求从来不能完全通过商品市场来满足。政府在提供居民住房方面的失误就是，将那种需求的满足完全推给了市场，因而带来了许多社会问题。

第三，目前的房价高吗、其实这问题没有什么意义。因为高与低是一个相对的概念，看要对谁来说了。如果你把全体公民都看成消费者，或许可以说高，可如果只把中产以上的人看做消费者呢?这里的问题是，你选哪些人构成哪些地方的房地产的消费者、投资者以及投机者。

经济学家郎咸平在自己的博客中说，实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖，大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，“这不是我们所鼓励的，代价太大了，如果楼市的回暖造成的是实体经济的衰退那就太可怕了”。笔者认为开发商提价只是短期行为，如果超出市场承受力，价格仍会面临下调。目前市场处于供需双方的博弈阶段，价格震荡属正常现象。

单纯地调整房价并不是应对市场的有效策略，企业只有尽快完成从资源导向到能力导向的转变，才能避免在“寒冬”中被“冻伤”。