上海房产商开价格战促成交涨八成资源

朱楠/文

新年伊始，打折、降价似乎成了上海楼市的一种常态。不仅加入降价促销队伍的楼盘数量越来越多，降价力度大的楼盘还纷纷登上销量排行榜。

种种迹象显示，上海滩楼市价格战已经不是一个企业、一个板块的情况，而是包含中心城区、中外环楼盘的整座城市的降价大战，而相邻的楼盘间的促销甚至可以用“巷战”来形容。

而这一市场行为给“寒冬”中的楼市直接带来了成交量的回暖，上周商品房成交面积已猛增八成。

业内人士称，新房供应量积压、楼市整体成交持续低迷、购房者对房价下行的观望，以及政府对开发商降低房价的暗示等，客观上造成房价下跌趋势；而大部分上市房企资产的高负债率、所以我们非常期待2015年的狼人会是怎样的。一个有趣的发现是虽然近期有很多英雄进行了材质调整紧张的资金链，更迫使开发商不得不抓紧已经到来的传统销售旺季，加大推盘和降价销售的力度。

业内人士进一步指出，积极合理的价格调整能吸引刚性需求释放，帮助开发企业消化库存缓解资金压力，这是在危机中稳定市场的好方法。

上海知名房地产研究院综合研究部部长杨红旭(博客)称，“对开发商来说，仅靠裁员、缩编、停止拿地这些‘猫冬’方式远远不够，现有项目的促销降价才是比较有力度的过冬方式。”

内中环楼盘加入促销

继去年底至2009年初“暖冬特别行动”的促销活动之后，万科于1月28日到2月9日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动，这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。

万科此次“丰礼迎春”活动内容包括抽现金券、免八项费用等，优惠幅度不如去年元宵节9.5折来得明显，但降得更早、时段更长。更为重要的是，万科此举带动了绿地、合生、保利等开发商也加入了价格调整的队伍。

除了外环地区，一些地段较好的内中环楼盘也加入了促销队伍。

去年12月底至今年2月14日，闸北内中环间大宁板块的慧芝湖花园二期——嘉宁荟分三次推出房源，并给出八折优惠，引得众多购房意向者在促销前一天就赶到售楼处排队，且排队买房的局面整整持续了 天。

1月，慧芝湖花园二期以单月成交291套房源的销售业绩居全市新盘成交首位，成交均价为16900万元/平方米，为开发商回笼资金超过5亿元。

2月14日，该盘又推出了28、29号楼188套房源，并借“情人节”之机，购房者如支付意向金，便可在八折基础上再享受9.9折优惠。上房地产数据显示，慧之湖花园新推的188套房源 天内已售出2/ 。

闸北内环内不夜城板块里的卓悦居，也以8折优惠引发了购房者排队。该盘以小户型全装修为特点，去年8月开盘时，曾开出每平方米2.8万元的高价；在销售遇挫后，去年底将部分楼层单价调至1.8万-2.1万元，其实际售价已经从2.55万元/平方米降到2.05万元/平方米。根据易居中国·CRIC系统提供的成交数据显示，该盘1月成交54套房源，成交均价为20481元/平方米；2月至今成交29套房源，成交均价21000元/平方米。

与嘉宁荟同板块的明园森林都市，报价也从1.75万元/平方米降到1.6万元/平方米，实际成交价则只有1.4万元/平方米。

外环促销价进入“巷战”

外环区域供应相对集中的板块促销价格战更是白热化。沪上知名开发商绿地集团(企业专区,旗下楼盘)旗下楼盘大多位于中外环间，绿地东岸涟城、绿地东上海、绿地崴廉公寓都借元宵节推出了相应的优惠促销。

其中，绿地崴廉公寓最高可享受88折优惠，而绿地东岸涟城元宵特惠总价最多可优惠15万元。而绿地领海2月6日-9日推出元宵活动，各种房型均推出特价房，同时该案现场“来即送礼”购房即有机会获得最高20000元购房优惠、老客户成功推荐新客户购买、可获赠最高2000元物业费补贴、购买领海第二套房可享20000元家装基金等名目繁多的促销活动。

西南区域的松江九亭板块向来是楼市供应大户，降价促销的价格战自然难以避免。上海奥林匹克花园目前推出类似商场的“满就送”活动，凡2月6日至28日见签约客户可享受买2万送2000的优惠活动。金丰蓝庭也给出了8.8折优惠。相比之下，贝尚湾一次性付款打9 折的促销就显得力度不大了。

楼市价格战全面开花

随着新一轮销售大战愈演愈烈，新盘打折促销趋势已经由中外环楼盘向中心城区蔓延，促销方式也从打折，转为直接降价入市。

春节后，普陀区苏州河沿线楼盘，新盘低开又将开始。有消息说，新湖明珠城正在酝酿一次较大的新盘促销活动，以保证新湖系上市公司合并后的业绩。而中远两湾城 月即将推出的最后一幢沿苏州河景观楼，也将以低于预期的1.8万元/平方米左右的价格面市。另一个普陀内环内苏州河板块内的恺悦浅水湾，预计也会以2万元出头的单价低开。

宝山大华板块的“大佬”大华集团采取了最为直接的办法，那就是直接降低房价。了解到，大华集团旗下楼盘中环一号于2月10日最新推出的一批新房源，最高层的12楼房源售价为10 00元/平方米，照此推算，此次开盘均价应该不足万元。据了解，中环1号首次开盘的价格为7800元/平方米，此后最高上涨至12000元/平方米左右，后期受市场影响下出现的价格下调已经让不少12000元/平方米购入的业主表示不满，络论坛上甚至出现了要求退房的声音。据知情人士透露，此次开盘开发商在公开报价的基础上每平方米优惠500元/平方米。

上周成交量环比增八成

楼市成交量回暖在上周表现明显。根据某数据显示，上周(2月9日-2月15日)上海市商品房成交面积为22.96万平方米，相比前周增加了78％；全市商品房成交均价为11717元/平方米，相比前周下跌了6％；上周全市商品住宅成交面积为18. 万平方米，相比前周增加了80％；全市商品住宅成交均价为12454元/平方米，相比前周略微下跌2％。

可见，在节后几乎没有新增供应量支撑的情况下，成交量出现了大幅上涨，本赛季也没有好转已基本恢复到去年新政后的水平。

知名分析师认为，迫于市场压力，打折降价之风盛行促使新房成交量逐步恢复，是带动楼市总体回暖的主要原因。2008年下半年，上海多数楼盘的价格因为前期的过涨而大幅回调，新房促销风直接刺激了成交量的增长。

观察

开发商集体判断：严冬还很长

早报 刘秀浩

榜样的力量是无限的。

新年伊始，上海房地产商开始打起了实打实的价格大战。

各路房地产企业眼看着龙头老大万科去年一边被同行痛骂、一边不断刷新价格纪录终于也开了窍，于是刚迈入新一年，大家卖房子一改过去遮遮掩掩降价的习惯，干脆都摆出了大幅降价的架势，折扣幅度全部低于9折。

万科地产(企业专区,旗下楼盘)去年的降价营销策略给公司带来了全年销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元的成绩，算是冬天里受冻不算太严重的一家开发商，捎带着的，其市场份额也提高了一大截。到了年底，住房和城乡建设部肯定了万科的降价行为，国务院办公厅则出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，直接指示“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”

于是进入新年以后，受了住房和城乡建设部表扬的万科自然再接再厉，元宵节期间,上海万科对上海在售项目开展了包括抽现金券、免八项费用在内的让利促销活动。其他房地产商也是“积极响应政府号召”，全部大开大合的降价让上海整体。

房价跟着平均掉了一大截。

价格大战的背后，有市场因素的作用，也在一定程度上，显示了开发商对未来市场已经形成的一种共同判断。了解到，在很多开发商研究部门年终作出的市场预判报告中，都将市场回暖期设定到今年年底甚至更晚的时候。

这种判断的前提下，谁都明白，要想过好冬天，现金为王是关键。资金链紧张是所有开发商的共同特点，对于一个靠项目滚动挣钱的企业来说，房地产项目的运转周期直接影响到未来的资金分配状况。当年顺驰地产一夜壮大，靠得是“快速拿地、半年开盘”的顺驰速度，而其一夜倒下，说白了就是几个楼盘销售进度没达标，资金一下子周转不灵。

有业内人士悄悄透露，上海某大型开发商去年之所以大幅度降价，就是因为资金实在太紧张，因此把几个卖不出去的楼盘停了工，大幅度砍价，集中回笼一笔资金应急。到了今年，谁都知道“冬天”漫长，于是手中有粮、心中不慌成了共识。

香港地产商们经历过金融风暴，房价跌了到现在都没恢复过来，于是更是打算做长期准备，某开发商原本打算保留的房子，也是急急卖了，拿到钱再说。

经济萧条时期，各大公司相继减员，但有一个工种反而需求大增：营销人员。消费能力降低的时候，各大企业想尽办法推销让卖东西的人身价大增。最近几个月里，去年上海楼市低潮时房子还算卖得火爆的几家地产公司比如金地，大华等，销售总监们都被高薪挖角，据说各家公司开出来的年薪都是颇为惊人，开发商对于今年背水一战的决心可见一斑了。

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