东北证券下半年房地产投资是否有机会冲击1公开

东北证券：下半年房地产投资是不是有机会冲击10% 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

经历一年半的大力去库存后，三四线城市去库存效果显著，部份地区消化周期已经短于一线，接近无库存可去的状态。另外上半年多地区棚改和货币化安臵比例完成进度大超预期，如果各地不调剂年度计划，下半年棚改计划保存规模也会明显低于上半年。在1二线前期发力过猛，三四线去库存延续发力已获得明显效果之后，后续销售增长动能相对不及上半年。整体而言我们认为下半年房地产销售增速不会高于上半年高点，增速相对平稳，可能略微下行，3季度在13%-14%左右，全年销售面积增速预计在%之间。

在房地产投资当中，今年主要是其他费用同比出现了较快增长。其他费用中主要是土地购臵费用，土地购臵费用占房地产投资的20%左右，但土地购臵费用不计入GDP核算中的资本形成额当中，房地产投资中扣除这一项后，我们计算得到今年上半年与GDP相干的房地产投资增速为6.75%，低于去年同期的7.87%，房地产投资对GDP增长的拉动并没有比去年更大。从历史经验来看，一般而言土地购臵费用大概滞后房地产销售面积和土地成交面积个月左右，今年4月份土地购臵费用同比增速到达短时间高点，而正好去年4月份销售同比增速也达到这一轮周期的高点，完美对应12个月的滞后期限。

无论是从销售增速还是从土地成交的走势来预测，下半年土地购臵可能难以再进一步上升，基本维持平稳或同比增速略微有所下滑。

今年上半年房产开发贷款急剧飙升，增速创近几年新高，在去年以来房地产企业融资收紧的大环境下，我们猜想其中很大一部分是由监管相对宽松的三四线银行发放，下半年来自银行的房产开发贷款可能会出现回落。而由于前期去库存政策效果明显，房地产企业现金流状态得到明显改善，定金及预收款+按揭贷款占房地产开发资金的比重持续上升，创多年新高，随着销售回落，这一块资金下半年也应该会有所下降，但目前仍对投资有支持，使得投资增速不会明显下降。

我们守旧预计下半年地产投资增速也会稳中缓降，3季度在8%，全年增速在7%—7.5%左右，低于上半年的8.5%，扣除土地购臵费用的地产投资全年大概在6.3%-6.5%左右，低于去年的7.4%。