叶檀土地增值税是尴尬的公平税收样本.DG

原标题：叶檀：土地增值税是尴尬的公平税收样本

屡起波澜的土地增值税，是税收与土地的双重错位。

11月24日，央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国税总局公布的房地产相关数据得出结论：自2005年1月1日至2012年12月 1日，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过 .8万亿元。

更重新将起点定在巴厘岛上述报道房企拖欠巨额的土地增值税迅速引爆舆论，但看似离奇的背后只是寻常。

土地增值税一直是预征为主，年年说清缴，年年难以清缴，关键在于漏洞太大，无法清缴。截至2010年，5年8次发文，土地增值税仍然无法真正清算。据世联地产估算，2009年有1878亿元没有清算，税务部门清楚这一点。2010年5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，当年6月 日再次发布《加强土地增值税征管工作通知》，划定了土地增值税预征最低限：东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，并规定总体核定征收率原则上不得低于5%。一刀切的预征就是土地增值税的现实。

开发商没有违规，算是合理避税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。三种条件应进行清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。换句话说，项目不竣工、土地或者不转让的，可以不清算。

当然，对于符合另外四个条件的，如 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ，主管税务机关可以要求转让，但这样的案例几乎不存在。

土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府没有动力清算。地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑路。另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。

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