地产房地产行业业绩年增长年平淡的

地产：房地产行业 业绩10年增长11年平淡 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

09年净利润增长 9.62％2009年全国房地产的热销带给房地产上市公司丰厚收益。2009年房地产上市公司共实现营业收入2727. 1亿元，同比增长21.2％，实现净利润 71.98亿元，同比增长 9.62%。其中市值前20位和市值前40位的房地产上市公司实现营业收入分别占全部营业收入的55.79％和69.74％，行业集中度有所提高。

资金充裕财务状况良好2009年房地产上市公司有息负债率仅46.95％，比2008年下降 .58个百分点。2008年房屋的滞销使得开发商在新开工和购置土地方面较为谨慎，多入少出为房地产上市公司积累了高达1985.6 亿元的现金，同比增长84.12％，占流动资产的22.06％。整体而言，房地产上市公司资金较为充裕，资产状况良好，无短期偿债压力。

盈利预测：10年增长11年平淡截至2009年12月 1日，房地产上市公司预收款项为1907.6 亿元，同比增长99.49％，相当于2007年和2008年预收款项的总和。2009年的预收款项是2010年房地产上市公司利润的主要来源。2007年、2008年房地产上市公司的预收款项占2008年、2009年的营业收入比重分别是44％和 5％，以此为依据，假设2010年房地产成交量同比跌幅为22％，我们预计2010年房地产上市公司的营业收入约为 108亿元，同比增长1 .98％。假设2010年结算毛利率比2009年提高一个百分点，土地增值税和三项费用占营业收入比重与2009年相比稍有提高，我们预计2010年房地产上市公司整体净利润同比增速将达到12％-15％。

随着房价的快速攀升，2010年房地产行业再次成为政策调控的重点。政策重压下成交量萎缩不可避免，房地产上市公司2011年业绩增长堪忧。

估值及投资建议按2010年整体业绩增长15％计算，以2010年5月5日收盘价为准，则对应2010年的PE为21.66倍，PB为2.2 倍，预计2011年同比无增长，则对应2011年PE和PB水平与2010年相同。尽管目前房地产估值与2008年的最低点还有约 0％的水平，但如今房地产行业所处的国内宏观经济环境与2008年相比大不相同，且2009年房地产开发商吸取了2007年大肆扩张的教训，资金状况较2008年有较大改善，因此，我们认为房地产板块大幅下跌的可能性较小。但5月份是各地方政府的调控细则陆续出台的密集期，且如果此次严厉调控没有达到效果，将会导致开发贷收紧或财税调控政策，目前房地产行业的政策性风险尚未完全释放。

巴诺书店Nook业务的亏损开始逐步减少。在上一财季中 伴随未来两个季度成交量的低迷，预计房价会出现一定程度的调整，房地产板块尚无上涨动力，维持中性评级。

09年净利润增长 9.62％行业集中度提高2009年全国房地产的热销带给房地产上市公司丰厚收益。据wind统计，2009年121家房地产上市公司（剔除st公司，下同，以下简称房地产上市公司）共实现营业收入2727. 1亿元，同比增长21.2％，实现净利润 71.98亿元，同比增长 9.62%。其中市值前20位的房地产上市公司（以2010年5月4日收盘价为准，下同）实现营业收入1521.59亿元，市值前40位的房地产上市公司实现营业收入1901.97亿元，分别占房地产上市公司全部营业收入的55.79％和69.74％，行业集中度有所提高。

由于结算周期的原因，2009年房价的快速上涨并没有提高房地产上市公司的毛利率。2009年房地产上市的整体毛利率为 .77％，比2008年 4.98％的平均毛利率下跌1.21个百分点。2010年一季度房地产上市公司的毛利率为 7.2％，达到近 年来最高水平。随着2009年的高房价项目陆续结算，预计2010年的整体毛利率比2009年能有所提高。

房屋成交量和成交价格不断攀升的情况下，一方面，房地产开发商通过销售回笼资金的能力增强，减少了财务费用的支出，另一方面，销售收入的增长导致销售费用和管理费用的占比相对减少，因此，尽管2009年房地产上市公司整体毛利率同比下降，但净利率同比上升了1.8个百分点，达到1 .6 ％。相对而言，市值前20位的公司毛利率和净利率好于平均水平，分别为 6％和15.21％。

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