联储证券的项目

合生东郊项目产品2次抵押，信托产品销售一空。无论是地产还是金融，高端物业始终是主角。

东地产 谢敏敏 报道

2月份，一份名为《大业信托：合生东郊住宅项目特定资产收益权投资集合资金信托计划》的信托产品受到了投资理财者的关注。

根据信托计划书，合生创展与大业信托成立了该款信托产品，合生旗下的上海御泰房地产发展有限公司抵押了其持有的东郊住宅项目7幢独栋住宅，拟最高融资2亿元。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，早在2011年，合生就以类似方式抵押了该别墅项目，通过发行信托的方式融资。

(,)国际信托有限公司总经理陈文告诉《东地产》，不管从担保性还是融资手段上来看，此种类型的房地产信托产品的资质都比较不错，信托公司比较看好。他同时提醒，高端物业的成交情况目前不是很理想，投资者要慎重。

信托产品畅销

“这个信托产品已经卖完了，像这种是知名房企做融资方，又有高端房产做抵押的，一般卖的很快。”耶鲁财富的理财顾问秦小丽（化名）告诉《东地产》。

秦小丽提到的信托产品，就是合生东郊住宅项目特定资产收益权投资集合资金信托计划。

大业信托官方网站显示，该计划于1月29日成立，拟融资1亿元—2亿元，产品期限18个月。

公开资料显示，该信托计划募集的资金将用于受让御泰地产持有的合生创展上海东郊住宅-御品园项目7套别墅的特定资产收益权，7栋别墅总估值4.2亿元，抵押率约47.6%，预期收益9%至10%。

《东地产》查询资料得知，合生东郊别墅项目处于上海浦东新区规划的高档别墅板块——东郊板块内，由华品园（项目一期）、御品园（项目二期）组成。华品园总投资6亿元，总占地面积64256平方米，共32幢别墅、5 种户型，单幢面积715-1940.6 平方米，在2009年开始销售，销售均价在8.6万元/㎡左右，目前已售罄，总销售回款11亿元。

御品园项目总投资7.6亿元，共44幢别墅，目前已取得产权证。预计可实现总销售收入24亿元。御品园2010年开始销售，截至目前，共售出5套。

秦小丽透露，合生的信托产品成立以后，市场反响不错，有很多客户向她咨询情况。

“好多人问我这个项目，都很感兴趣，客户打款也快，主要是大家对知名房企用别墅来抵押的产品比较放心。”

用益信托网对此款信托产品给出的评价是：该产品为投向房地产领域的权益投资类产品，收益略高于所有产品的平均水平，产品合规，平均期限1.5年，流动性较好。

浦东一位二手豪宅的代理人高翔（化名）认为，合生东郊别墅作为豪宅项目，销售虽然受到市场不利因素的影响，但是问题不大：“我去东郊别墅项目现场看过，有很多潜在客户，卖得不错，所以销售应该不是问题。”

反复抵押尝甜头

该信托计划某承销商近期对媒体表示，合生此举在于将待售资产抵押，腾出现金流，资金将用作其他用途。

《东地产》了解到，这不是合生第一次以抵押旗下高端房产的方式来对外融资。早在2011年，合生东郊别墅就被抵押过一次，用以融资。

2011年3月份，同样的一幕早就上演过。彼时，合生和信托公司成立的信托产品名为《交银国信·上海御泰信托贷款集合资金信托计划》。

这份信托计划书显示，上海御泰以其合生东郊别墅项目不超过18套别墅的房产向信托计划设立抵押担保，其中15套别墅（评估价值不低于9.255亿元）应在信托计划成立前完成抵押登记手续。其余的3套别墅（评估价值不低于2.13亿元）将视实际募集情况向信托计划追加完成抵押手续。信托计划实际募集的资金金额不得超过已完成抵押登记手续的别墅的评估价值的51.65%。

上述信托产品2012年1月17日到期，如约兑付。

合生两次抵押旗下别墅项目融资，都得到了不错的市场反响。一位不愿具名的房地产信托业内人士告诉《东地产》，不是所有的高端物业做抵押都能得到信托公司的青睐。

“仔细梳理下合生发行的这两个信托产品的特点，都是知名房企加上高端项目。知名房企的偿债能力令购买信托产品的客户更加信赖，而风险性也要降低许多。”

该业内人士同时补充道：“另外，它抵押的是位于一线城市的独栋别墅项目，独栋别墅在一线城市属于稀缺资源，所以销售问题无需担心。正是因为这样，信托公司才会比较看好这类产品，客户和市场也很买账。”

豪宅成“硬通货”

种种迹象显示，用高端物业作抵押的融资方， 似乎更容易获得信托公司的青睐。

“一般像这种用高端房产作抵押的信托项目有两个特点，要么是卖的很快，要么就是收益率不是特别高。他们的资质都比较好，金融机构很看好。因为一线城市的资产价格比较公开透明，现房抵押，明码标价。而且一线城市豪宅资产稀缺，项目即使发生风险，要处理起来的话很方便，会有很多人来购买。”秦小丽对这一点深有体会。

不过，宏观调控之下，豪宅项目的销售不力有目共睹，因此有人担心该类信托兑付的风险性会增加。陆家嘴国际信托有限公司总经理陈文告诉《东地产》，一切都要看后期的成交情况。

高翔则认为，豪宅项目的销售是一个长远的问题，在上海，潜在买家依然很多。

“在目前的市场上，豪宅项目销售不是很快，但是一旦降价处理，会卖的很快，所以无需担心抵押房产的销售问题。”秦小丽说。

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