地产房地产行业经济环境大不同相同政策别样吗

2跨境消费中最受欢迎的品类 地产：房地产行业 经济环境大不同 相同政策别样效果 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：政府重拳出台地产调控政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 0%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：

新的二套房贷政策出台，提高了购房成本，会对购房需求有实质性影响。

与08年末最优惠放贷政策时相比，二套房购房首付成本上升66%，贷款利率成本上升57%。这对改善性住房、投资、投机性购房会产生较强抑制作用。新的房贷政策会使得市场再度陷入观望情绪，成交量会有所下降。

新的房贷政策短期不会促成房价下跌，但政策的累积效应和下半年供给增加会使得房价涨幅趋缓。对比07年与目前的二套房贷政策，我们会发现，两者之间虽然手段类似，但约束条件不同。07年二套房政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。开发商资金压力巨大，有迅速回笼资金的需求。但是目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大，没有迅速回笼的需求。因此，此次的二套房政策虽然更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小，但由于政策效应滞后，房地产供给也在逐步放大，房价涨幅将会趋缓。

如果此次信贷政策效果不明显，预计未来还有政策手段推出。我们认为有四种可能性：一是试点征收房产税；二是调整经营性用地出让方式；三是土地增值税将严格征收；四是限购多套房。政策如同悬在头上的达摩克利斯之剑，房价如果继续逆风上涨，就会不断有新的政策出台。

此次政府手段调控房价手段虽然严厉，但仍然停留在战术层面上，未触及根本矛盾。控制需求，控制土地都不是触及根本的政策。需求的压抑只能是暂时的，压制过后很有可能更加猛烈的反弹。高房价是我国目前现有的财税制度、土地制度、房屋供求结构，收入分配结构下的产物，也是现有经济发展进程、即城市化加速的产物。如果不进行根本制度的改革，那么我们可以判断房价即使出现短期调整，未来趋势仍然会上涨。

房地产股票要比行业实体更加敏感，股价和房价表现背离。房价短期不会下跌，这也正是股票难有持续表现的原因。因为投资者会规避未来的政策调控和行业调整风险。博利空出尽的反弹是没有意义的，长线投资者更应该战略性布局估值合理、有独特商业模式的优质地产股，待到行业恢复到政府认为的合理状况或者行业又成为政府需要拉动经济的工具时，享受股价大幅上涨的乐趣。