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三权分置!振兴乡村!昊点房地产周报来了!(地产资讯第二十九期)

政策方面

宅基地“三权分置”打破“人地捆绑”

2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。中央在正式文件中首次提出宅基地“三权分置”，旨在加快补足农地制度（承包耕地、集体经营性建设用地、以宅基地为主的集体非经营性建设用地）改革中宅基地这块最短板，增强新时期农村发展新动能。

昊点评

现行宅基地制度面临一些问题：一是人地捆绑，即农村集体经济组织成员资格是获得本村宅基地使用权的必要条件。二是转让限制

，宅基地使用权转让限制政策与转让需求之间的矛盾日益尖锐。三是其他权能限制，比如限制收益权与处分权抑制了宅基地使用权的资产资本功能。四是权利存续期不明，宅基地使用权的物权性与福利性并存。

宅基地的“三权分置”与集体土地承包经营权分置相似，即在保持宅基地集体所有权的不变情况下，鼓励以农村住宅和使用权的流转、租赁、抵押等方式获取财产性收入，其核心或突破点是对宅基地居住功能之外的资产资本功能的进一步认定。总看起来就十分的强大；九天——耀如羿射九日落之，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的正式提出，不仅为新时期宅基地制度顶层设计奠定了基础，也为城乡生产要素平等自由流动创造了条件。

适度放活宅基地和农民房屋使用权，使乡村有更大发展空间

中央一号文件，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》2月4日发布，文件中提出了提升农业发展质量、推进乡村绿色发展、繁荣兴盛农村文化、推进体制机制创新等一系列要求。

自此，农村或将迎来翻天覆地的变化成为新时代的一大亮点。乡村振兴战略被放到了一个前所未有的高度。“产业兴旺”不仅是乡村振兴的基础，也是乡村振兴的突破点。中央一号文件的发布引发市场强烈关注。多家机构认为，乡村振兴战略的落地，将在土地改革、农业规模化经营、基础设施建设、三产融合等领域带来投资机会。

昊点评

基于文件内容将有两个行业将得到刺激性发展。在当前土地资源紧张的情况下，在集体建设用地上建设长租公寓，是完善长租公寓用地供给的有益探索。另一个将得到长足发展的领域则是养老产业。

1月15日，国土资源部部长姜大明表示，国家将不再是居住用地惟一提供者。我国将研究和深化集体建设用地建设租赁住房的相关事项。将集体建设用地充分利用起来，不仅将闲置资源进行盘整，让农民获益，同时也让城市人获得更多的住房机会，比如租赁住房的供给会大大增加，甚至包括养老产业的住房供给。

各地今后将出台地方政策进一步支持养老地产的开发建设，如深圳即正在研究制定支持在“集体土地”上开发养老地产的政策。从2017年开始，各地纷纷推出集体建设用地发展租赁的模式。在北京，集体建设用地做租赁已经变成现实。相信，随着各大城市的集体土地放开，无论是租赁形式还是养老产业都将迎来一个空前的发展机会。

市场方面

2018年房贷利率持续上涨，买房成本居高不下

2018年1月份全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于在基准利率的基础上上浮11%，与2017年相比，已经上涨了21.75%。另外，贷款买房难不只是体现在房贷利率上涨上，还体现在贷款审批严格，放贷周期偏长。由于2018年1月的新政贷款额度仅为去年同期的一半左右，导致部分购房者的贷款审批速度放缓，有的放贷周期甚至需要半年以上。

昊点评

不少业内专家均认为，2018年房贷利率难有回落，将会继续保持上涨，只不过上涨幅度会呈现递减趋势。目前，全国19家主要银行中，已经有11家银行的首套房贷款利率是在基准利率的基础上上浮10%。目前各大银行针对按揭贷款额度非常有限，普遍存在按揭贷款额度不能足量满足广大购房者的贷款需求，并且随着租房贷款的诞生，银行的贷款业务和资金流向将发生改变。与按揭贷款相比，租房贷款具有成本低的巨大优势，因此租房贷款将会得到大力发展。

企业方面

房企1月“抢地”重点在三四线城市

今年首月，包括碧桂园、龙湖、中海等企业均积极拿地，从房企首月拿地数据看，三四线城市依然受到房企青睐。

业内研究机构统计数据显示，销售金额前50房企的新增土地建面中，三四线城市占到了55%，与去年相比，前50房企在三四线的投资建面占比上升了9%。虽然单月数据波动较大，但也能反映房企在三四线城市的投资趋势。

实际上，接受采访时去年12月，住建部提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时，2018年将扎实推进新一轮棚改工作，将改造各类棚户区580万套。

昊点评

三四线城市在今年的表现将继续超预期，这对在三四线城市土地储备丰厚的房企而言，将迎来营销窗口期。不过，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

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