地拿对了地产项目就成功了一半资源

地拿对了,地产项目就成功了一半

策划 | 搜狐焦点北京中心

撰稿 | 丁婧

阿基米德曾经说过：“给我一个支点，我就能撬动整个地球”，对房企来说，更是如此，只不过这个支点是作为项目基础的土地。

土地和房子的关系，就像面粉和面包一样。面包是用面粉做的，房子也是在土地的基础上建造起来的。对于所有的房企来说，建造一个楼盘最大的成本，不是材料费，也不是人工费，而是最基础的土地费。可以说，地拿对了，地产项目就成功了一半。

地价决定房价

1.地段

2018年上半年，北京新建商品住宅市场成交量价环比都出现了不同程度地下跌，成交量更是创下了有史以来的最低水平。政策调控补丁不断加码、100%产权新房供应短缺，导致了北京新建商品住宅市场的持续低迷。

尽管市场低迷，但仍然有诸多项目凭借得天独厚的地段优势取得了不错的业绩。拿限竞房来举例。

今年推出的限竞房项目绝大部分都在五、六环外，分布在大兴、房山、昌平等新城区域，位于城六区的项目非常少。

因此，在主城区、四环内极少量的限竞房项目，其区位优势对比下就显得十分明显。这意味着资产价格的坚挺，以及未来可观的增值空间，同时可带来生活上的便利。

因为限价，得以规避楼市波动的风险，四环内限竞房的销售情况要高于其他项目。不论是位于丰台西铁营的佑安府还是地处西四环的国风长安抑或是北三环丰台周庄子的金融街融府，都凭借其地段优势取得了不错的销售成绩。

反观房山的两个项目，旭辉城开盘即面临降价销售的情况、金樾和著去化率不达预期，销售遇冷。

对此，地产营销专家韩乐表示，房山的限竞房位于六环外，周边没地铁，交通不方便，房山区本身商品房供应量又大，造成了买房人分流，因此这几个限竞房成交不乐观，所以有价格调整，也是正常。

2.土地性质：限竞房地块VS共有产权房地块

2018年11月26日，北京土地市场共计13宗地块同日出让，总起始价295亿。经过各房企激烈的角逐，仅一宗流拍，余下12宗土地全部成功出让，成交总额为316.46亿，创下单日成交地块数量的新记录。

其中比较受各大房企青睐的是位于丰台花乡白盆窑的两宗地块，也是此次拍卖土地中面积最大的两块地。这两宗地已经不是首次挂牌了，早在去年就以共有产权地块的形式挂出，却惨遭流拍。

这一次与之前相比，他们不再是共有产权房，而是被划定为限竞房，土地性质、起始价等多方面都发生了变化。BPY-L010、L013地块被中铁诺德在经过64轮的鏖战后，以70.2亿收入囊中，溢价率25.36%。另一块BPY-L011地块，经过49轮，最终被中铁置业以58.4亿拍下，溢价率为26.29%。争夺不可谓不激烈。

根据业内人士分析，这两宗地块处于南四环和南五环之间，且有北京新机场、第三阶段城南计划等的加持，区域有很大潜力。

相比其他地块的顺利拍出，顺义新城第30街区的共有产权房地块，却无人问津，因没有房企出价参与竞拍而遗憾流拍，成为北京土地本年度的第七宗流拍。共有产权房的购房者要具备很多条件，销售过程本身要比普通商品房更加繁琐，这也在无形中增加了成本。房企挣钱主要靠高周转模式，这也是共有产权房地块频遭流拍的原因。

3.自持

6月6日，万科以25.3亿元拿下佛山一宗100%自持地块，引发了对业内对自持地块的讨论热潮，而在此之前万科已经在广州、北京分别拿下2宗自持地块，5宗自持地块的总价高达170亿元。

自持地块能不能拿？未来出路在哪里？一系列的问题抛向了开发商。

对于开发商而言，当前租售比低以及资产证券化等渠道尚未打通，运营自持物业意味着承受着较大的租金压力。按照当前的租售比，租金回报率是算不过账的。万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果万科在住宅用地盖房子出租，租金回报率大约为3%，扣除20%税收，最终租金收益率只有2.4%。

当前房企融资收紧、成本上升，2.4%的租金收益率是无法支撑住宅租赁产品发展的。

拿地是学问，更是存亡之道。

今天，中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代！不拿地就会退出地产江湖，拿地又会面临诸多风险！拿地已经不仅仅是生产问题，更是攸关房企能否“活下去”的生死问题！

在风起云涌的地产江湖上，要想立于不败之地，拿对地、拿好地就显得非常重要，否则便有失足倾覆的危险。

土地是房企的血液，他们的一切开发业务

，都以土地获取作为起始点，没有土地，一切将无从谈起，因此，房企的拿地能力就是核心竞争力！

过去拿地不难，房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售，卖得快、卖得多、卖得高，卖得回款快，最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今，投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。

今天房企即使产品做得再好，营销再厉害，房企拿不到地，一切就等于零。投资人的价值在于承担了下锅煮饭的第一道工序，即买米！同时，今天拿地之难，已是全行业的痛点，即使巨头拿地也同样如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被取消合并，核心也是因为进入一线城市拿地效果不佳，显然今日拿地已是行业难题。

当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿！”。在一个行业快速洗牌的时期，市场又容不得你犹豫不决，开发商终于明白一个道理——即拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。

从全局来看，即使你很会造房子，很会打造物业社区，但你老是拿不到地，获取不了后续发展的资源，那么你就无米开锅，长远就得退出房地产行业。另一方面，拿错地，拿高价地，往往也会被产品、营销反复质疑，一句“销售时流的泪，都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。

所以，今天的投资拿地，已经成为房地产面向未来的战略性能力。

土地拓展精挑细选

“手中有粮，心中不慌。”对于房企尤其是品牌房企而言，土地是企业的命根子。没有土地储备，在竞争激烈的一二线城市的房地产市场，就没有立足之地，甚至意味着淘汰出局。<2007年度为8910万美元。/p>

问题是：大家都看好的地块，往往特别贵；有的地块，虽然便宜，却往往前途堪忧，大家都不敢拿。

有一些地块，表面上看有一些问题，相对便宜，却可以通过努力，变成黄金宝地。拿到它们的房企，赚得盆满钵满。

房企业绩增长最重要的布局和拿地，这几乎决定了一家房企的规模空间和百强座次榜起伏。

多拿地、拿对地、拿值地是百强企业高速发展的重要手段。但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下，这三大“秘笈”知易行难。

什么样的土地具备这样的潜力？房企又如何把别人不看好的地，变成黄金宝地？

从城市定位看，应以三四线城市为主，毕竟三四线城市面广量大、回旋余地多、调控力度小，虽然部分房企确立了回归一二线的思路，但供应不足、限价严格将是更多一二线城市的中长期趋势，难有更大的施展空间。

北京房地产市场有自己的特殊性，无论是共有产权住房还是限房价项目，销售价格均受到限制。“他们未来的利润空间有天花板，且本身起拍价也不算低。既然都有风险，资金紧的情况下，建议房企在更多价格涨幅空间大的项目上去博弈，比如在其他城市拿地。

从拿地形式看，一级土地市场的时滞性和不确定性严重制约房企现金流量和业绩增长，城中村改造与城市更新都将耗费房企大量时间、精力、财力，而收并购与净地勾地可以获得更有竞争力、更确定的、可快速开发的土地，在市场预期下行之时，不但机会更好，而且风险更小。

虽然未来是横盘的市场房产股权如何分割成为最 扯皮 的环节。江苏崇安法院近日审理了这样一起离婚案，但在调控政策不放松、市场预期有下行的当下，市场还未到抄底的时候，坚持“现金为王”，不急于弯道超车，精挑细选好地，方为正道。

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