中国恒大地产团体总裁近日演讲恒大地产从量变到

恒大地产团体总裁近日演讲：恒大地产，从量变到质变，恒大逾越发展之路

备注：2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京国贸三期隆重举行，会上正式发布了《2017中国房地产开发企业500强优选供应商服务商品牌测评研究报告》。发布会现场，恒大地产团体总裁时守明发表了《从量变到质变，恒大逾越发展之路》的主题演讲。（文章来源：新浪地产）

恒大地产：从量变到质变，恒大跨越发展之路

演讲嘉宾：

恒大地产团体总裁时守明

尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

我*作的主题演讲是“从量变到质变，恒大跨越发展之路”。

第1方面，恒大持续稳健发展的核心竞争力。三个方面，六个字概括。战略、管理、产品。

首先是恒大发展的经历，这个经历就是恒大发展战略的过程。2016年恒大作为中国房企的第1是第1次，也是我们恒大发展*关键的一年，恒大全年实现了3700亿的销售，资产突破了两万亿，这个规模应该是在坐很难以想象的。

从资产角度看，是两个方面组成的，地产方面突破了1万几千亿，具体数据要看年报。第2是金融资产，突破了1万亿。恒大现在是两万亿范围的房地产企业。

第2是我们全年现金流是3000亿，全国布局是200多个城市，现在已经700多个项目了，两亿几千万平方米的土地储备。从这几方面看，我们是当之无愧的第1名，今年我们希望继续保持第1。

1996年在广州成立到2005年，这十年是我们范围发展的过程，一个城市十个项目这样的体量规模，这是从小到大的进程，而不是从弱到强。那个时候的恒大钱少、人少、地少，但这十年过程，我们恒大形成了三个为未来发展打下坚实的基础。

第1，完成了基本的原始积累，恒大的发展以范围取胜，当时我们人尽皆知的一个广告语叫做“开盘必特价，特价必*”，这是我们当时产品的战略，小面积、低总价、快速回笼资金，这是恒大的基本态势。到了2006年，我们在前十年发展基础上，形成了可以布局全国的基本要素。

首先是有了一定的资金。

第2是储备了大量的管理人才。

第三是构成了一套管理的模式，可以复制的模式。

我们当时进的是二线城市，就是省会城市的郊区，这是我们当时发展的定位。为什么不进核心区或北上广深？因为没钱。

我们在三年的过程中，把全部恒大的管理体系或管理模式完全定位，前面十年初具雏形，年是把全部管理模式彻底形成了一个体系，为我们后来的整体大面积快速扩大奠定了非常坚实的基础。

2010年到2013年，我们叫抢占三线。

为什么用“抢”这个字呢？由于当年的三线城市是市场供不应求，竞争跟现在比完全不是一个格局。当年三线城市基本没有大开发商，都是小开发商、当地本土小开发商，市场供不应求，还有政策优势更明显。

在一线城市、二线城市不能取得的政策，在三线城市很多都可以给，所以我们就抢占了三线城市，完成了从一线城市到二线城市再到三线城市的进程，我们是占领了农村。

这时候我们是120个城市、200多个项目，范围不停在扩大，队伍在不断壮大。但是越走越往下面了，没有往一线城市走。

2014年到2017年的过程中，恒大的发展是从三线城市大规模的重新进入1二线城市，为何？因为我们具备了资金优势、队伍优势、管理优势、产品优势，我们可以把这些因素重新大规模参与1真正地成为百变灵宠了呢!　　当你的宠物达到蜕变条件二线城市的竞争，我们就是战略性的调整。

从整个过程中大家可以看到恒大的发展，很明显的是在不同阶段采取的战略是完全不同的，没有像很多公司扎根一个城市或策略是不变的。我们恒大的策略是根据国家整个大政策来走，根据市场的变化来走，与时俱进的制定自己的策略，随着时代的步伐走。

第2是认清自己当前的优势和劣势，晓得自己能干甚么、怎样干，才能做大做强。

在不同阶段根据自己有钱还是没钱，有人还是没人，整个管理模式的调整做得很好。

第三是在这个过程中能够把自己的核心短板迅速补齐、增强，不停转变策略。

这就是恒大的简单发展过程，整个过程是奠定了中国房地产各种各样形势的变化。

第2方面，恒大的管理。恒大的管理有很多自己独特的地方。

决策体系是三级决策体系，集团董事局主席，实际上就是老板一个人，团体高管、地方高管，较后到他那里。地方包括地区公司的高层是管了具体的小事、细事和具体性事务，这就是一个基本的体系。

另外是集团公司和地方公司，紧密型集团化的管理模式。为什么叫紧密性？是总部集权模式，高度集权，管控模式。

具体讲，在恒大是形成了我们团体总部管理办法和地区公司管理办法为纲领的10几个专项管理制度为体系的完整的制度体系，在这个制度体系下，恒大管什么事情都是有理有据，办事很清晰，流程很清晰，很清晰，激励和束缚机制很清晰。这是紧密型的集团化管理模式。

第三个层面是有两个机制，一个是超前的，我们叫目标计划管理体系。

我们恒大的所有计划都是很难去完成的，定的计划很难100%完成，在恒大内部考核，60%就基本上是合格线，低于60%的处罚，高于60%的嘉奖，越高的就嘉奖越高。

第四个层面是恒大构成了一套完全的、和很多国企、央企很类似的鼓励和约束机制。

恒大的财务、监察、工程管理、预决算、审计、财务审计、监察室、档案等等，很多都是团体从上插到下，一插到底，直管，这是束缚体系。以目标完成为导向的鼓励体系。

在恒大内部一个地区公司董事长可能只能拿到一百万，还有些可以拿到四千万，这就是完全对等的，这是内部竞争和激励体系。

恒 大还有标准化的运营体系，主要是从管理模式上的标准化，*项目的标准化，工程招标、设计、采购、营销、材料使用等的标准化。这个标准化在恒 大是非常完善的，是任何一个点都是有标准的。这个标准化的运营体系保证了几个方面。

第1个风险可控。

我们进入任何一个城市、任何一个项目，原则性很清晰，不会说有一个巨大的弹性。

第2下降了全部项目的开发成本。

恒大项目本钱上管控得还是非常到位的。

第三实现了快速的复制和开发。

第四保证了产品的品质。

这就是恒 大标准化运营体系的好处，形成了若干个产品系列。

第三方面，恒大的产品。

产品才是一个企业的真正参与市场竞争的核心。

第1，恒大的产品首先是定位，是刚需为主的定位。

恒 大的产品按目前看80%以上是刚需定位，另外20%是高端产品和旅游度假产品，还有健康养老产品，我们也是大规模在上。

第2，恒大形成了*复杂、标准化、系列化的产品线。

从*北边的新疆到*南边的海南，除拉萨以外，大陆以内所有省都有。

我们前段时间也做了很多，包括海花岛是旅游度假产品，还做了恒大养生谷的养生养老产品，还有很多正在做的公寓产品等，我们也从消费者的覆盖上，从二三十万的刚需产品，到单套过亿的别墅，我们恒大都在做，构成了非常复杂的标准化、系列化的产品体系。目前还在进一步升级、完善当中。

第三，恒大精品，打造精品树立品牌。

2015到2016年上半年，我们恒大用30亿元改良了历史上已经交楼的产品的车库，我们做了全系统的改造，这些完全是无偿的，用了30多亿，这就是打造精品、建立品牌意识。

第四，恒大产品是住宅精装修交楼。

我们勇于对品质做出自己的信息保证的情况下，我们率先推出了无理由退房，从无理由退房政策实施到现在，恒 大累计的无理由退房比例在小于1%，维持在千分之五到千分之九的区间之内，我们也认为是很好的超越我们的预期和想象，我们原来预期是2%到3%之间。

我*讲演的第2个题目是“新一轮调控下的市场形势变化”。

“新一轮调控下的市场形势变化”

2016年在全国全部去库存的大背景之下，以北上广深一线城市为代表，以合肥、武汉二线城市为代表，出现了非理性的、恐慌性的*。

从我个人理解，包括国家政策的出台，确实是直接危害了国家金融体系的安全，间接的或直接的造成了对整个国家经济安全的巨大冲击。

所以政府在2016年10月份推出了调控的大基调，20个热点城市率先出台了政策，这些政策大概有3方面的结构。

首先是房子的属性，使用属性、*属性、金融属性。

正因为*，把本来房子具有的前两个合理属性，使用属性和*属性，就是基于使用功能上的*属性，和金融属性进行倒挂，金融属性是炒房的*主要原因。金融属性就是保值增值、快速出手，这就是金融的概念。

所以2016年全部一二线城市的*，导致了去年下半年到今年还会延续加强国家的房地产的宏观调控。

中国房地产企业平均利润率在下降，但是企业利润在上升，出现这个的核心原因就是由于杠杆。开发商的杠杆大概有四项，

第1是拿地，就是前很有可能说明该地区更倾向于保存肉类等需要低温存贮的食物期*，金融机构配资，三七、四六、五五可以做到金融机构100%出资，这是一个杠杆。

第2个杠杆是预售机制，预售机制也是三七杠杆的概念，开发商出30%，另外70%是通过预售，提前把钱收回来。这个三还不是完全的工程的三，还包括地价，杠杆又进一步加强。

第三个杠杆是开发贷，在进程中的建设资金还可以去银行再加一次杠杆。

第四个杠杆是所谓的税费本钱的后置。

就是我们拿回来的钱交了企业所得税也好，土地增值税也好，都是在实际发生期间的后面才缴的，土地增值税是在清算阶段，企业所得税是产生利润阶段，所预售和前期都不产生企业所得税。

所以杠杆是一级一级不停的撬，开发企业虽然利润率在下落，但是利润额在爆增。房地产企业是微利行业，但由于有了杠杆，有一部分还是利润率很高，利润额很高。

第2类杠杆就是我们的客户的杠杆。

消费者的杠杆，买房子按揭这是正常的市场行动，70%、30%这类概念是正常的。但是出现零首付、首付分期就把风险又转嫁给银行了。

所以国家出台的政策，可能是为了防范全部金融体系风险和国家经济体系风险。所以将来的下一步调控，国家的走向*应该是把这几个杠杆不断的变小，这是一个大方向。

第2个方向是限购。

现在在全国各地大概是三个限：限购、限贷、限售。

将来的调控政策国家层面应该是几方面：

第1，前端制止金融机构或设了更多限制性条件，金融机构钱不能进入买地环节，从前面卡死。

第2，从过程中提高预售的条件，未来的发展如果跟国外接轨，就变成现房销售。

现在我们是出了地面，有的是结构1/2、2/3，就可以预售了，钱就可以拿回来了。将来肯定是条件愈来愈高，到较后就是现房。

第三，开发贷是正常审核。

第四，提高客户买房子的条件。

首先是限购，不让你买，在什么条件下可以买，不能让它变成一个大规模的炒的工具。

另外就是提高预售按揭的首付比例。

制止零首付、禁止首付分期，也是防范风险。

还有一个政策是在政府的土地出让环节。

加大土地价款一次性支付比例或者首付比例，原来是两年、一年，变成六个月、三个月或者一次性。这些就是国家调控的大方向。

这个方向成立的话，对包括恒 大在内的行业内所有企业，将来都会感觉到全部变化对我们经营的冲击。

综合运用金融、土地、财税、*立法等这些政策构成长效机制，就是要从去杠杆、去产品的金融化这两个角度，较后到达抑制全部房地产泡沫的综合目标。

在这种情况下，今年的政策是不容乐观，调控会越来越严厉，尤其在热点城市。大家在这种调控下明显感觉到有压力。压力有几方面：

1是市场供应量变小，需求上升，会产生结构性矛盾。

第2是有些开发商会出现资金短缺或者资金链断裂。

第三是出现市场的机会，对一般的开发商或资金短缺、紧缺的开发商，在这时候采取的策略应该是收紧范围，首先要保证自己活下去。

对资金稍微宽松一点的开发商，这时候可以看好机会，适当加大一些前期储备的*。这就是重新洗牌、吞并重组的过程。

所以，对有实力的开发商，我们要抓住政策的机遇，在市场好的时候我们卖房子，在市场不太好的时候我们买地，逆周期运营。

盈利下降是一个整体大趋势，这是市场充分竞争下的必然选择。

恒大在2002、2003年就开始做了多元化、持续性的探索、实践、总结，现在恒 大已经彻底完成了一个转变，由原来的房地产企业变成了房地产+服务业的企业转变。

综合讲，恒大的多元化转型已经完成。为什么完成了？因为我们不会再进入其他行业了。

我们现在四大主业是以房地产为基础，以旅游为龙头，以健康和金融为两翼的四个大行业，将来我们只会在这四个产业里集中发展，不会再进入第五个产业了。这是完成了恒大的一个转型。

第2，对恒大地产来讲，我们要完成一个转变：由恒大的规模向恒大的范围+效益进行转变。

我们承诺2017年、2018年、2019年三年累计税后净利润888亿，这是我们对全部全社会所有股东的许诺。

为了完成这个承诺，我们从范围向规模+效益进行转变，我们集团内部的管理体系也是把利润考核变成了我们*主要的指标。

我们四大行业，地产、金融、旅游、健康，旅游是以海花岛为主，健康是恒 大健康，金融是到今年下半年左右我们会形成一个全牌照的金融团体，银行、保险、证券、基金所有都全牌照。

恒大目标就是2020年年销售四大产业1万亿，总资产3万亿，年利润额超600亿。

这都不难。

2016年是不平凡的一年，2017年是过渡的一年，特别调控在趋紧的情况下，挑战与机遇并存，我希望恒大与在坐的所有企业能够携手共同渡过机遇期和挑战期。

谢谢！

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