中国中国房地产杰出人物志李敏坚定行走在行业发

中国房地产杰出人物志|李敏:坚定行走在行业发展趋势上

在国贸三期27层的高楼上，可以看到北京最繁华的商业景象，也可以看见远处正在兴建的高楼，这个城市每天都在改变，就像在湍急的时代大潮中不断被雕刻、重塑、打磨着。现任中赫置地运营管理部李敏总，说她每天上班最爱的事，就是在忙碌之余站在办公室的落地窗前看窗外的高楼林立。在她看来，体现一个城市的繁荣，从某种程度来说，不是都有被超越的可能道路宽阔，不是高楼林立，而是商业地产的发展。

中经联盟商业地产专委会副主席中赫置地项目运营总经理李敏

“当我们穿行在城市的高楼商场之间的时候，可以感受这个城市生命力，这也是我喜欢做商业地产的原因。” 刚开完会的李敏略有些疲惫，她目前负责运营的崇礼太子城冰雪小镇项目正在赶工期中，因为崇礼降温比较早，所有施工都要赶在土地上冻之前。做商业地产二十多年，从百货商场、购物中心、商业综合体到养老地产、文旅度假小镇、共享创新生活方式平台，她几乎涉足了商业地产的每一个领域，并且始终行走在行业趋势之上。

从传统百货业进入商业地产

“我喜欢接受挑战，喜欢接触新的事物，不喜欢循规蹈矩。”2002年的中国，外资企业正陆续涌入，一夜之间，传统商业的江湖被沃尔玛、家乐福、太平洋等强势进入，那一刻，年轻的李敏意识到传统商业正在发生改变，于是她毅然从王府井百货辞职，来到了香港九龙仓美美时代，希望能在外资企业中学习到新的商业知识

。港资企业先进的商业管理经验和管理体系，以及品牌规划都让年轻的李敏耳目一新，也逐渐明白国内奢侈品市场一直无法与外资企业抗衡的原因，很多国外一、二线品牌进入中国首站到香港，通过香港渠道再进入中国，很少有在中国设立办事处的，所以当时中国的高端奢侈品市场几乎是被香港几家亚太代理公司垄断。

如果说香港九龙仓让李敏第一次了解了外资企业的商业运作模式，那么金源燕莎则是她第一次接触购物中心，打破传统百货经营模式，以租赁为主，打破传统业态组合边界，以区域主题进行规划，室外场景室内化，让她深刻意识到这样的模式将是商业未来发展趋势！而真正接触商业地产，是从她的四川之行开始。2005年，商业地产在国内初兴，一个偶然的机会恒山“山西黑”花岗石的开采是一种粗放的、无序的、掠夺性的开采方式让李敏得到四川天成集团的邀请，去四川做一个商业综合体项目，而且是在一个三四线城市，这让从来没有想过离开北京的她纠结了很久，但是，对三线城市商业环境的好奇最终战胜了她所有的纠结。

2005年，她只身一人拖着32寸的大行李箱来到四川广元，这一去就是四年。成都以及四线城市——广元的商业环境让她感到意外，尤其是广元和北京几乎相差15年-20年！不仅是商业环境和氛围，当地人的消费习惯也更偏向在街边摊和底商消费，很多人不知道什么叫购物中心，在这样一个地方做商业综合体，她心里没底。

如何设计这个项目，把周围人群吸引到这个综合体中来，更像是与当地人数十年的消费习惯做争夺战。于是，她用了整整一年的时间去学习像一个四川人一样生活，了解这个城市的人，也了解这个城市。在她看来，四川是个包容性极强的城市，批发市场和高档商场在一起，老城区和现代商业紧邻，然而这些在四川显得毫无违和感。这段经历这也让李敏对商业地产有了新的认识，她开始思考：商业项目不应该是冷冰冰的，它可以是现代和传统的碰撞，也一定承载着人们的情感，这种情感可以叠加在建筑的设计、室内空间的营造、氛围的营造中，一个项目有着能够打动人情感的东西，这才是一个成功的项目。

经过三年的时间，这个叫“摩尔天成”的项目在广元市的两江口落成，整个项目采用了围合式商业广场设计，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等为一体。为了让整个综合体商业项目成为四线城市的样本，她带领团队引进了很多首次入驻广元的国内外知名品牌，超市、家用电器主力店、时尚百货店、餐饮娱乐等应有尽有，很快这里便成为川北消费生活中心。摩尔天成的成功并未让李敏在四川止步，但原本计划在08年准备离开的她却意外的被“5.18汶川地震”留在了四川，投身到灾后重建的工作中，又是整整一年的时间，李敏和她的团队在经历无数次余震中恢复了摩尔天成的正常经营，也正是那样一段时光，让她对这个远在四川的项目和现在仍然工作生活在四川的团队伙伴们有着非同一般的感情。

在凯德所学在万科得到实践

2009年，从四川归来后的李敏，同时收到了两个offer，一个是万达，一个是凯德商用，最终她却选择了对比万达薪酬和职位都低的凯德，在她看来，凯德的资产管理体系比高薪高职位更有吸引力。“直到今天，在现在的中国商业市场做资产管理最牛的还是凯德，这个毋庸置疑。”李敏口中的资产管理，并非现在很多人理解的简单的资产盘点规划，在她看来，凯德的资产管理体系最厉害的就是全生命周期资管体系。她如饥似渴地学习，用半年时间解读报表，直到自己能独立做经营报表。

然而这套在凯德学到的资产管理经验，却在万科得到了最终实践。2011年，万科启动商业计划，在时任集团副总裁、北京万科总经理毛大庆的说服下，李敏加入了万科，成为万科商业的第一支团队。当时吸引她的不仅是万科本身，还有万科正在做的几个大型项目，昌平的金隅万科广场（现在的悦荟万科广场）、房山的中粮万科半岛广场、大兴的住总万科广场，这三个项目代表着万科真正进入商业地产领域。在全面负责北京万科商业的时间里，她得到了足够的发挥空间和难得的实践机会，她以资产管理的模式建立团队，建立制度体系，建立财务管理，她将凯德的整套资产管理体系应用在北万商业管理。在她的带领下，由她操盘的位于昌平的金隅万科广场不仅成为北京六环外第一家大型购物中心，也是万科第一个开业的购物中心，也成为万科集团中第一个开业即被“资本化”的项目。“当时我们刚开业就卖给了麦格理90%的股权，利润回报很高，而我们小股操盘，整个运营管理都是我们万科商管在做，当时特别有成就感。”在说起当时的情形时，李敏的眼中难掩自豪，最让她难忘的是，曾经一度不看好商业地产的老板王石特意去昌平看了这个项目，然后拍照发在了自己的微博上，那一刻，对于李敏和万科商管团队的伙伴来说，都是难忘的！

谈起未来和理想，一向在行业内比较低调的李敏笑言自己对这个行业爱的深沉： “我从心底里，热爱商业地产这个行业，也希望能为这个行业多做一些事情。在这个行业沉浸了这么多年，我有义务为这个行业贡献好的方法和经验，奉献好的标杆项目，培养好的人才。也希望自己能永远行走在行业发展趋势上，引领这个行业，致敬职业理想，无悔初心。”

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