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未来5年,中国的房子还可以买吗?

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本文首发于公众号：时间的回报(chentuo2017)

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我开始关注房子是在Bluce的投资群。这个群讨论非常有价值，让我对投资有了更清晰的认识。后来Bluce直接新建了一个房产投资群，没想到内容也是出奇的好，真的是醍醐灌顶。我给大家分享一些我从许远老师的课程和Bluce群讨论的收获。

分析房价，首先得建立分析框架。

中国房价上涨的底层动力在哪？北大徐远教授给了我们一个公式：房价=经济增速+通货膨胀+城市化速度。

如果我们建立起这个框架，那我们分享就相对简单了。中国经济增速以前是9%，通货膨胀2.7%（经过我们群讨论，这个值过低），城市化速度1%。加起来是12%。也就是说中国房价前几年大约增速12%。那么以后呢？

我们做最保守估计：未来中国经济增速3%，通货膨胀2%，城市化速度1%，那么增长速率就是6%。也就是12年翻一番。

很多人都说房价泡沫已经很大，都这么贵了，还能涨吗？

首先，贵不等于泡沫。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过房价的快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。从“二战”结束到2016年的70多年里，14个发达国家的房价年均上涨6.6%，直接导致房价上涨90多倍。

中国的房价和国际同类城市的房价相比，还有很大的差距，谈不上泡沫。

从纵向来看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全符合经济规律。政府调控房价，也从来没说抑制泡沫

，而是抑制过快增长。注意不是抑制增长，而是不要过快增长。

拿Bluce群里的房产大佬Mr.修的例子来说，他说不仅房子涨，你就说你吃的馒头有没有涨，油条有没有涨，你小时候理发多少钱？所以经济增长加通货膨胀加城市化，房价怎么能不涨呢？

中国目前城市化率大约60%，涨到80%，还有比较大的空间。

我以前也认为以后人口少了，是不是房价要降的逻辑。Bluce却说，人口少，但是城市人口在增多，家庭也在小型化。

人口少，房价降的逻辑是不对的。城市居民要改善住房条件，农村居民要进城；中小城市的居民要往大城市迁移；另外还有很多人要买多套房，买改善房。房价哪有不涨的道理。

金马在他的社群里做过一个调查：如果我们挣微博出现爆发性的增长够了1000万，要干什么？

出乎我的意料，每个人都有至少几个愿望，但所有人第一个愿望都是买房子。

很多人可能和我一样，喜欢拿现在的房价和日本1990年东京的房价比较。

但是徐远老师给出了数据，1990年的时候，东京好点的房屋均价大约是8万美元/平方米，当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

再看2017年的北京房价和纽约房价：2017年纽约的平均房价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万美元多一点——纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的1/2，简单换算可知，2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。

所以，我们北京的房子虽然很“贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。

还有最大的一个误解可能就是：中国的房子是投机炒作的结果。我想很多人都是这么认为的。

徐远老师说，如果是炒起来的，过一阵子就会回落，像温州、鄂尔多斯等少数城市，它们的房价前一阵子就下跌很多。但从全国来看，即使是在经济形势不太好、政府严格调控的情况下，房价依然坚挺。

这就说明，我国大中城市的房价上涨，是有坚实的基本面支撑的，不是投机炒作的结果。

美国的次贷危机是其实很多人是零首付买房子，很多根本没有偿付能力的人都买了房子。中国杠杆小得多，首付30%。付得起首付的人，大部分买得起房子，不然首付从哪来。

但是买房远没有这么简单，买就行了。房价涨可不是哪里的都有投资价值。哪个城市涨，城市的哪个地方涨，会有哪些风险需要考虑，这些我们都必须要清楚。中国房价全国普涨的局面可能已经结束了。所以房子还能不能买？这个问题得具体问题具体分析，每个城市都不一样，同一城市，不同房子也不一样。

如果对房子投资感兴趣的朋友可以加入我们的投资群一块讨论，只要购买Bluce课程就可以。Bluce课程是讲区块链投资的，但是其实群里投资都讨论，还专门建了一个房产投资群。北京市食品药品稽查总队、北京市经济犯罪侦查总队、北京市石景山区食品药品稽查大队、石景山区经侦大队和北冰洋汽水生产厂家的50余名执法人员和相关人士也可以购买徐远老师的房产课。为方便大家购买，附上二维码，如果二维码过期，可点击阅读原文购买。

友情提示：如果你购买过程觉得价格贵了，不值这个钱，请不要购买。过年了，买几件新衣服，开心过大年。

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