库存告急地漏

库存告急:1.25亿元总价下的三环别墅

在一定的经济环境下，资金的逐利本质使其流动方向往往一致。在脱欧、人民币贬值、资产荒等因素影响之下，当开发商在一、二线城市抢地王之际，超高净值人群在全球资产配置中开始由海外商用物业转向“京沪深”豪宅。

据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示，根据调查，平均住宅房产占超高净值人士投资财富的四分之一，逾40%的受访者表示出未来10年内有增加投资豪宅的意愿。

有业内人士认为，宽松的信贷政策给了这些资金流入地产的动力让您的快速升仙。在杠杆驱动下，大量资金开始涌入高端房产领域降低胆固醇。鉴于一线城市住宅库存降低，新房供应缩减，二手房业主坐地起价，购房者今天相中的房子明天可能就买不到，稀缺保值性的一手豪宅成为超高净值人群狙击的标的。

仅以北京为例，别墅库存7000套，预期“10万+”豪宅库存5000套（两者有少量重叠），在遍地豪宅围堵下，内城豪宅由于存量少，地处核心区等稀缺性，交易量价异军突起。

有统计显示，最近10年内，北京四环以内别墅有效在售存量仅62套。鉴于此，占据四环内别墅供量半壁江山的龙湖西宸原著近日爆出一套湖景边户双拼别墅，备案总价1.25亿元。此外，该项目开盘一年累计销售额已逼近65亿元，令北京楼市一片惊叹。

内城别墅总价破亿

几年前，北京万城华府联排别墅9000万的总价，令业内一片哗然，认为这只是营销噱头，市场成交价不可能达到这一高度。然而，今年7月份，上海华侨城苏河湾项目以高达2.42亿元总价成交一套别墅，创下中国内地楼市新房有史以来最高记录。

值得关注的是，上海华侨城苏河湾项目与北京龙湖西宸原著项目有异曲同工之处。

从区位上来看，上海华侨城苏河湾项目步行至南京路只需要10分钟-20分钟，东距外滩1000米左右，周边金融中心、商圈资源优质且丰富，属于上海内环中的心脏地带。而龙湖西宸原著项目位处西三环，紧邻丽泽金融商务区，该区目前拥有亿元以上企业189家，注册资本超2300亿元，SKP、五星级酒店群及大型商务配套齐全，是北京三个金融中心的新贵。此外，以丽泽金融商务区为核心，两公里半径内业已汇聚了龙湖西宸原著、懋源璟岳、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目，因此该区被称为“地王俱乐部”、“内城顶豪首区”，土地价值红利仍在释放。

从产品特性来看，龙湖西宸原著总价破亿元产品是一套双拼湖景别墅，且是边户产品，而华侨城苏河湾项目2.42亿元总价成交的同是别墅边户产品，两者都是京沪内城别墅中的墅王产品。

从价格来看，上海苏河湾项目楼王破3亿，目前最高以2.42亿元成交。而据《证券》了解，在龙湖西宸原著项目8月推出的20套湖景别墅中，有一套别墅地面总价叫价1

.25亿元，目前也正打算出现贴近该售价报价时才出让。而其他别墅产品单套量级也在5000万元以上，目前已售出10套，销售额达5亿元。曾有搞投资的金融精英因开盘时未能抢到房，第二天来售楼处直接一人签了一套。

北京内城别墅仅62套在售

今年以来，北京六环总价破700万，五环全面破千万，这样的高总价情况下成交量依然爆棚，其中不乏一二线城市地王频现的催动，尤其上海拍出了110.1亿元“史上最贵地王”之后，一、二线城市缩减土地供应。任志强称，地方政府限制房价，连续出现地王，减少土地供应，北京已经4个月没有土地供应了，这导致住宅库存快速下降。

事实上，从供给端来看，自2003年别墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、平层大宅，内城别墅成为北京高端市场上“稀缺之中的稀缺产品”，供应量少，需求旺盛，因此成为全球资产配置的保值之选。

根据亚豪君岳会统计数据显示，今年上半年，北京别墅供应市场表现尤为活跃，新增预售套数多达2370套，相比去年同期几乎翻倍，目前北京整体市场上别墅库存约为7000套。

而另有统计数据显示，综合近10年北京四环以内别墅存量来看，仅有188套，除去烂尾楼盘的126套房源，仅余62套。且从2011年至今，除去2015年西宸原著项目供应的47套别墅外，仅入市过2套别墅，2016年至今，更是零供应。

值得一提的是，在西三环丽泽金融商务区板块，还有一块住宅用地将出让，市场预计，或许该地的楼面价将拍到单价10万+，但由于政策限制，该地块已无法做出别墅产品。

在此背景之下，在西三环内城豪宅板块，别墅产品将真正是“卖一套少一套”，在保值升值方面有很大变现空间。

资本变现短时翻倍可期

据莱坊监测的全球100个城市豪宅指数显示，北京豪宅上涨幅度居第24位，以100万美元计，在北京可购入58平方米豪宅，排名第十。

另据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示，未来十年，中国内地超高净值人士（即扣除自住物业后，资产净值达三千万美元或以上的人士）人数增长将全球排名第二，达22773人，涨幅达75%。而这些超高净值人士在全球物业投资，特别是豪宅投资上存在较强需求。根据调查，54%的受访者表示其客户在过去十年间增加了对住宅物业的投资，逾40%的受访者预期此类投资将会在未来十年继续增加。

加之与新诞生的地王相比，京沪目前在售的豪宅项目土地成本更低，购房者还能享受到一波土地增值红利，颇有抄底豪宅的机会。

有统计显示，同属内城别墅的万城华府联排别墅销售价格一路飙升。自2007年至今，由总价900万元升至9000多万元，10年时间价格翻了10倍。

颇为令市场意外的是，业主对市场预期甚至高于开发商。据消息人士向《证券》透露，龙湖西宸原著的一位业主前几天来到项目，跟置业顾问聊天时称，“我去年买的你们的房子，当时总价5000多万元，明年卖8000万元能否出售？”当时其置业顾问称，等丽泽商务区规划完全落地时，应该没问题。该业主则直言，“那个时候，我就卖1亿元以上了。”

熟悉该商圈人士表示，西三环板块的豪宅业主多来自于金融街、海淀区等地，多为金融和高知人群，与传统行业的暴发户企业家相比，这些人的企业运转相对健康，财富积累稳定。而且，这一群净资产在1000万美元以上的中国富豪平均年龄要比瑞士人年轻10岁，其投资品味相对一致，能够成为内城别墅的持续接盘者。

鉴于此，有业内人士称，该板块的豪宅升值变现空间较大，尤其对现房别墅产品来说，短时变现能力可期。而龙湖西宸原著今年10月份将交房，马上即可实现即买即住，因此总价卖到上亿元并不稀奇。此外，现房别墅产品能够减少购房者对期房付款的资金沉淀，释放购买者资产的流动属性，这对富豪的吸引力更大，也会刺激高端项目的成交速度和成交量。

金秋九月，时值中秋，西宸原著实景现房大美呈现之际，叠拼边户“湖景墅王”应势持续加推，产品倚湖而立，三面采光，270度观景，拥有更大尺度的户内空间，与更奢侈的私家花园面积，稀缺性极强。地段资源本已稀缺，更何况内城独一无二的纯正湖景别墅产品，堪称孤品。价值往往无法用价格衡量，价格方面，这些产品总价3000万至1亿，参考上海2.42亿元单套总价相比，同为内城，同为别墅边户产品，选择拥有绝版区域资源和更为纯正别墅业态的西宸原著，意味着空前巨大的升值潜力与绝佳的投资机遇，同时也是当下“资产荒”时代下的最硬“硬通货”。

西宸湖景墅，院落金融街，丰台西三环丽泽桥西北角。

： 转 34555

地址：丰台西局东方威尼斯酒店西侧（西局玉璞园东侧）

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