半年净利亿这样的恒大你学不会美食

半年净利530亿！这样的恒大，你学不会！

这是个大象跑得比蚂蚁更快的时代。

从上半年已公布了中报的上市房企来看，部分房企的扩大思一曲不变的葱烧海参家喻户晓。而在这背后是大董对于新菜品的不断追求。笔者了解到路以及发展策略已经开始了转变。过去两年房企们极端追求的高周转偏外延扩张模式，已被越来越多的房企所摒弃，高质量和高利润的内涵增长方式将成为房企新的寻求。

2017年，恒大以405亿的核心业务利润，荣登2017年房企“利润王”宝座；恒大本日表露的半年报显示，恒大2018年上半年核心业务利润超过550亿，继续蝉联利润之王的桂冠。

但范围仍是房企绕不开的争夺焦点。只有规模效应的凸显下，才可以进一步降低自己的拿地成本、融资本钱，获取更好的并购资源，构成企业的联动发展俨然是个帅气小鲜肉。

恒大中报显示，上半年销售规模突破3000亿大关，达到3042亿元，预计全年销售额将突破6000亿，较上市前2008年60亿大幅增长了100倍。同时，恒大实现毛利润1088.6亿元，总资产17698.9亿元，成为行业的绝对巨无霸。

地产战场头部的争夺已经基本结束。但地产主战场之外，随着房地产行业进入存量市场放缓的“白银时期”，这个市场的天花板已经清晰可见。

具备战略前瞻性的房企们纷纷开启转型之路，多元化发展成为房企未来综合实力较量的重要组成部分。而随着新能源、人工智能和物联等新兴科技的风起云涌，它们是少有能继续支持房地产行业盈利级别和增速的多元化大赛道。

地产下半场，一家不能搞好科技研发的房企一定不是一家好房企。

公然信息显示，未来十年，恒大将投入1000亿元到生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源等领域，通过寻求新的事迹增长点，“再造一个恒大”。

NO. 1｜蝉联“利润王”

恒大集团今天下午发布了2018年半年度报告，这也是一份行业有史以来最 佳的半年业绩。

半年报显示，恒大多项核心指标继续保持行业第一，继续蝉联“利润之王”：

从绝对值来看，550.1亿的核心净利润超越了当前已经公布了中报的所有范围房企；

从相对值来看，恒大2018年上半年的核心净利润相比2017年同期的273亿同比增100%以上；

从行业对比来看，已经公布半年报的四家龙头房企碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过4家企业之和；

从历史数据看，恒大全年核心利润预计可破千亿，与上市前的1.5亿相比，增长了超过660倍。

利润大幅增长的同时，在规模上恒大一样领先行业：

销售规模：2018年上半年恒大销售范围突破3000亿大关，到达3041.8亿元，简单折算预计全年销售额将突破6000亿，较上市前2008年60亿大幅增长了100倍；

资产规模：截至2018年上半年恒大总资产17698.9亿，与2008年上市前的285.2亿相比，增长了62倍；净资产3245亿，与上市前的85.8亿相比，增长了37倍，均创行业有史以来最高纪录；

土储规模：截至2018年上半年，恒大总土地储备3.05亿平方米，较2008年的0.45亿平方米增长了6倍。

从上述恒大的发展数据来看，恒大能够在转型一年后坐拥“范围王”和“利润王”，有着一定的历史基础。高速度和精品质发展已成为恒大快速发展的关键。

一方面恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制。另一方面，恒大大力提升产品品质，增加产品附加值，为老百姓提供高性价比精品住宅，这也是其连续三年实行无理由退房的底气所在。

高速度和精品质发展的同时，在备受关注的行业整体负债方面，恒大也得到了较大的改良。

恒大2017年底经调整净负债比率由2016年底的432%大幅改良至184%；今年上半年，恒大净资产大增34%至3245亿，有息借款大幅下落615亿，“一增一降”推动净负债率下降至127.3%，较去年同期大幅下落近五成；总负债水平较2017年底下落615亿元，降幅为8.4%。

根据恒大年初公布的“新恒大、新战略、新蓝图”新战略，在“规模+效益型”发展模式下，“增效益、降负债”成为恒大“三低一高”经营模式的核心。2017年上半年恒大迅速还清了1129亿的永续债释放出巨量利润空间，同时成功引入了三轮共1300亿的战投提升净资产，这些都推动其净负债率进一步降低。

NO. 2｜锁定高增长

虽然恒大多项核心指标均问鼎行业第一，但恒大未来发展仍可能有较大的增长潜力。

2017年，许家印给恒大定的目标是，实现销售4500亿，核心净利243亿。最终，恒大当年实现销售超过5000亿，核心净利更是高达405.1亿，几近翻倍，稳居地产行业利润王。而根据恒大发布的公告，预期年净利润分别约500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其2017年公布的年三年888亿的利润承诺。

从业务维度具体来看，恒大上半年3042亿的销售额，已达全年5500亿销售目标的55%。数据显示，公司下半年可售货量约7000亿，只需要销售50%就可以实现3500亿。

这意味着恒大今年销售突破6000亿几无悬念，预计其2019年营业收入将达6000亿左右，若以上半年17.7%的净利率估算，明年有望实现净利润1062亿。

截至今年上半年，恒大平均土储成本仅1683元/平方米，为龙头房企最低，仅占公司2018年上半年平均售价10468元/平方米的15.8%；公司在2018年计划拿地金额约1300亿，相比2017年的3100亿显著回落。

这些数据意味着恒大在近两年的利润表现将得到进一步改良。

此外，恒大在具有3.05亿平方米土地储备的基础上，还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米，合计提供约5万亿的可售货值。以6000亿年销售额计算，足以支持未来8年的销售。以上半年17.7%的净利率估算，5万亿的可售货值有望在未来数年带来近8800亿的净利润。

多位券商分析师认为，恒大手握庞大的优良土地储备，加上战略转型持续深化，未来将继续保持高增长。

NO. 3｜继续领跑地产下半场

在2017年业绩发布会上，许家印为恒大绘制了“新蓝图”：到2020年底，实现总资产3万亿，年销售范围8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

但地产行业下半场，要想继续保持原有的盈利级别和增速，新能源、人工智能和物联等新兴科技就成为房企纷纷多元化布局的第二个大赛道。

作为行业转型的先行探索者，地产主业之外，恒大相较同行更早开始重视对新业态的开发和新战略的把控所带来的竞争优势。

恒大的多元化之路起步较早，目前恒大正在积极探索高科技产业，逐步形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局，而这些产业大部分都拥有巨大的市场空间和发展前景。

以高科技为例，今年6月恒大健康以67.46亿港币对价收购香港时颖公司100%股权，成为FF汽车的最大股东，恒大正式进入新能源领域。从许家印此前赴美考察的情况来看，FF的技术研发能力非常强悍，FF91近日已完成第一个白车身的打造，并启动整车组装，距离量产更进一步，有可能成为全球电动汽车的“爆款”。

中报数据显示，上半年恒大健康多项核心指标实现大幅提升，其中会员消费额17.6亿，同比增长236%；营业额11.4亿，同比增长180%；净利润2亿，同比增长185%。

除此之外，恒大近期还与中国科学院签订千亿合作协议，将在未来十年投入1000亿元，重点布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技等领域，并与中国科学院建立科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化三大基地。

在竞争格局即将结束的地产上半场，恒大在战略转型一年后坐拥“范围王”和“利润王”两项桂冠；即将启幕的地产下半场，恒大则以高科技产业为龙头的多元化业务，在第二赛道继续大幅领先于行业。

但值得关注的是，目前恒大市值3800亿港元，按照动态市盈率测算仅为5.35。而在恒大全面进取的科技领域，仅FF汽车对标的特斯拉，当前市值就已经超过540亿美元。

即便不斟酌科技等多元化业务的贡献，仅从恒大将成为首家年利润超千亿的房企来看，依照港股前十大上市房企平均市盈率约8倍计算，恒大市值将超9200亿港币，对应股价71港元，相比当前恒大不足30港元的市值还有超过1倍的上涨空间。

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