地产房地产行业简评第三轮调控拉正式登场静呢

地产：房地产行业简评 第三轮调控拉正式登场 静待政策释放 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施（简称“国八条”）。

简评：

与以往政策比较，国八条的“新意”主要体现在：

1、行政限价发挥到极致，地方政府成为房屋销售的定价者。

国八条规定“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。

商品房预售制度下，预售证的取得是开发商销售房屋的先决条件，由地方政府制定2011年新建住房价格控制目标并承担相应，实际上是将房屋的定价权移交给地方政府，由地方政府在发放商品房预售证时对新房价格进行指导。由于国八条明确要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，在强大的政治压力下，预计2011年房价快速上涨的势头会被遏制。

2、对二手房交易的管理更加严格，削减了投机者的利润空间。

国八条规定“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”二手房交易阴阳合同的盛行导致二手房交易税费征收上存在较大漏洞，逐步以房屋评估价来判断合同交易价格是否合理并以此为依据征税、对购买住房后5年内转让的按销售收入全额征收营业税、严格征收个人转让房屋所得税等政策的出台消减了投机者的利润空间，在地方政府限定房价的背景下，再加上对利用银行贷款炒房的限制使得2011年的投机性购房者基本无利可图。

（注：二手房交易营业税原政策：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。） 、二套房贷款首付比例由50%提高到60%，进一步限制了改善性住房需求。

是名副其实的“亿元美金创业者的摇篮”。 国八条规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”

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