对于房地产企业来说柔软

对于中国的消费者来说，房地产的开发成本长期以来相关各方总是讳莫如深。在弄清楚这个问题之前，想要“理性”看待房地产市场恐怕只是奢望。好在陆续有一些信息进入我们的视角，虽然不敢断定谁的数据最可信，但还是依稀为我们提供了一些判断的依据。

房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。调查统计结果显示，在所调查的81个房地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42％。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50％，其次是北京，为48.28％，最低的广州也达到了46.94％。

——全国工商联在两会上的发言，2009年 月

地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价15％ 0％，平均是2 .2％。与国际水平比较，美国是28％，加拿大是24％，英国是25％ 8％，韩国是50％ 65％，日本是60 75％，新加坡是55％ 60％，中国的比例远低于我们的邻居。

——国土资源部副部长 ，2009年6月2 日

2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50％，政府税费占20％，开发商占 0％。这 0％里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。

——原全国人大常委会副委员长成思危，2008年12月28日

人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。高额地价未来加上建安成本以及各种税费，不仅仅使建成后的新房价格会高，还会推高周边二手房的价格。

——SOHO中国董事长潘石屹，2009年6月29日

按2008年商品房平均销售价格 919元/平方米计算，房价中有2 12.5元/平方米的地价，地价占房价的比例高达59％。可见，房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

垄断的土地成本如果不能合理的降低其在房价中的比例，房价是不可能大幅度降低的。而土地供给引发的房价变化，板子似乎并不能打在开发商与投资者的身上，而应打在从土地中获取了巨大收益的供应者的屁股上。

——北京市华远集团总裁任志强，2009年4月 0日

广州某开发商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房价的20％左右，有的甚至在15％以下，要是2007年拿地，其成本就会高达40％，有的会达到65％。

——广州日报，2009年6月18日

可以说，房地产成本是“合谋的隐私”。我国土地一级市场由地方政府垄断，二级市场开发由房地产开发商垄断，不允许居民自建，两大垄断巨头联手，最大的可能性是协议价格，把成本转嫁给终端消费者。

——每日经济新闻评论员叶檀，2009年6月12日

中国房地产市场近几个月的火爆，大家有目共睹。在世界经济饱受金融危机重创的大环境下，如此走势自然引起多方争论：此轮房市上涨究竟事出何因？是否有足够“合理”的理由支撑？

全年的信贷计划指标在一季度完成了90％以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是2.4万亿，其中，不可否认确有一部分资金流入了股市和楼市，所以造成了股市和楼市暂时的回暖。

本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模的投放、老百姓当前储蓄率过高，出于对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。

——原全国人大常委会副委员长成思危，2009年6月28日

房价上涨有几个原因，首先是GDP的上涨，一些人的收入增加比例已经超过了房价的上涨，在收入增加的同时，也预示着收入增加中存在一些不平等的因素。而在投资方面，目前市民没有新增投资的渠道。

现在地产行业的好转只是表面现象，是靠政府4万亿元投资拉动，但并不是地产市场已经进入到向好阶段，当这个钱花掉之后将依然呈现出老样子。

——著名经济学家茅于轼，2009年6月24日

目前楼市的回暖具有两大特点，一是消费需求从刚性需求的释放向投资需求扩散，这表现为二手房交易有所降温的同时新房和别墅交易升温；二是开发供应的去存货化速度快于预期。因此楼市的回暖的确不是虚假的小阳春，而是新一轮盛夏的前兆。

——北京师范大学金融研究中心教授钟伟，2009年7月14日

目前中国房价还在上涨，跟信贷政策有关，目前的需求，更多是一些公司和投资者担心通货膨胀而进入房市。

——中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海，2009年7月14日

数字虽然体现出了市场近期的暖意，但从整体市场形势来看，仍是基于去年市场整体销售过低之上的销售反弹，是部分刚性需求的释放，属于正常的市场自我调节，不能看作市场就此回暖的信号。

——中国社科院金融研究所研究员易宪容，2009年7月14日

房地产回暖并不是看豪宅卖了多少，而是要看以下三个重要指标：一是世界经济全面复苏，消费者的购买能力持续上升；二是土地交易量持续上升，存量面积减少；三是房产成交量与交易价格在一定时间内的相对稳定性。

房产是弹性价格较大的一种商品，除了有周期性以外还有季节性因素，我们不能把销售旺季的指标作为未来预测的数据，这是荒唐的。

——上海盛基集团公司副总裁朱咏敏，2009年7月14日

快速上涨的房价令尚未置业的群体对未来房价走势极为关心：这样的上涨还要持续多久？未来是否还会有调整从而形成相对合理的价格？

当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论,房价连续上涨是不可能的。

——万科董事长王石，2009年5月22日

楼市的底部不会一次触底就能够完成，应该需要几次这样的过程。但由于有效需求是呈金字塔形的，越往下数量越大，所以每一轮降价幅度只会越来越小，间隔的时间也会越来越短。结合这两年开发商紧急刹车的拿地速度，供应和需求会逐步趋于平衡，楼市的底部便有望形成。比较乐观的预期，最快也要到今年年底。

——高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平，2009年5月25日

房地产在根本就没有调整到位的情况下出现价量齐升。成交量大有很多理由，总体来说是政策效益，但是价格不断反弹，这已经不是政策的鼓励了，显然没有看到任何政策鼓励价格反弹。

无论是学者、还是中央领导，都认为现在的房价依然偏高，这毫无疑问。

——国家信息中心专家委员会委员高辉清，2009年6月27日

本来（房市）应该是持续很深的调整，因为我们的泡沫比美国大，比欧洲大，但是调整了没有？有，调了几个月，政府又出手了。中国房地产特点是投资性需求比较大，不是自住性消费，这个特征使得行业大幅上涨或者大幅下跌。中国经济未来的复苏，要看最终房地产能不能真正走向一个稳定的，而不是大起大落的状态。

房地产的调整今年不会结束、要看明年甚至到后年，估计可能会有三、五年的调整期。

——国家发改委宏观经济研究院研究员王小广，2009年6月28日

我担心这一次房地产的泡沫可能比2007年还要大，原因是地方政府在其中发挥了积极的推动作用，这次地方政府融资平台能力很大程度取决于土地的收入，对此要保持高度的警惕。

——国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，2009年7月12日

从金融规律而言，中国楼市前4个月的反弹，除了政府的扶持政策和价格回落之外，主要靠信贷推动，部分资金进入楼市已成不争的事实。而这种天量的信贷很显然没有持续性，在信贷下降的情况下，房价下跌也是在所难免。特别是银监会最近表示要适当隔离楼市的风险，很可能抽掉支撑房地产反常走强的最后一根“假肢”。

——中国社会科学院政府政策系经济学博士、资深律师，2009年5月21日

每平方米的房价相当于居民1到1个半月的平均工资水平是正常的，但是现在普遍的情况是，每平方米的房价相当于居民三四个月的工资水平，房价太高。每年1000万对新人，1000万套婚房需求，但80％的人靠自己是买不起房子的，制约了房地产市场供求结构的改善。只有居民收入增加，房价下调，楼市相对价格下行，才足以保证市场销售增长。

——独立经济学家谢国忠，2009年5月21日

房地产市场出现小幅度的波动是不可避免的，但是出现房地产价格大幅度下跌，成交量在现有基础上大幅下降的可能性还是比较小的。由于房地产市场关系到很多上下游的行业，如钢铁、建材等工业行业和家用电器、装饰装修材料等消费品行业。因此房地产市场积极稳定发展，对于整个社会的经济发展都会起到至关重要的作用，也是各经济管理部门所乐意见到的。

——长江商学院金融教授周春生，2009年5月18日

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