地产房地产行业会叫的狗不咬人咬人的狗不会

地产：房地产行业 会叫的狗不咬人 咬人的狗不会叫 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告关键点：

近期高调出台的地产政策更多是针对房价的应急措施，影响趋于短期和心理层面从中长期看，货币政策退出和顺差规模系统下降，是影响地产市场的决定因素上周的准备金率政策本身不是针对地产市场报告摘要：

本文主要回答了地方房地产政策、准备金率政策以及按揭贷款政策对地产市场的影响这三个问题，并总结出以下观点：

1、我们认为，近期高调出台的政策对地产市场的影响最多是短期心理层面的压力，但是不会产生长期趋势影响2、但是货币政策的逐步退出以及贸易顺差规模的下降带来流动性系统性收缩的过程将会对房地产泡沫产生长期的抑制作用，促使地产市场开始逐步调整北京及其它地方近期出台相关行业政策有何影响这些政策在短期内将对地方市场产生恐吓作用，使得需求短期快速萎缩，但是房价最多只是微跌。从中长期看，这些政策不太可能长期持续。一旦房价稳定就可能在执行层面放松。

关于周末准备金率上调与地产市场的关系此政策不是直接针对地产行业的调控。但这意味着政府已经有信心对地产市场实施更多的抑制政策。同时，货币政策的继续退出将继续对地产市场趋势造成影响。

停止三套房以上按揭贷款是否会有影响影响地产市场的更多的是整体信贷（流动性）的松紧，单纯按揭市场的局部调整影响相对有限。

近期各级政府连续出台房地产行业相关政策，对此，我们在前期报告《泡沫正在破裂，尚无崩溃之虞》中阐述了我们的观点。本文想进一步就政策细节和市场关注的问题做一些简单的回答。

总结起来，我们认为，近期高调出台的政策对地产市场的影响最多是短期心理层面的压力，但是不会产生长期趋势影响（即会叫的狗不咬人）；但是，在当前关注视线之外的一些趋势，如货币政策的逐步退出以及贸易顺差规模的下降带来流动性系统性收缩的过程将会对房地产泡沫产生长期的抑制作用，促使地产市场开始逐步调整（即真正咬人的狗不叫）。

以下将具体回应市场关于北京等地方政策的影响、准备金率以及按揭贷款等三个方面的问题：

1.北京及其它地方近期出台相关行业政策有何影响北京市上周出台了地产调控的相关政策，包括停止三套房贷款和外地人购房贷款，限制购房套数等。我们认为这些政策持续时间不会太长，影响更多局限于短期层面。

从短期看，尤其在未来一两个月内，北京和其它各地将可能出台的地方性调控政策，都会对当地市场产生恐吓作用。实际上，前两周的部分城市成交量就已经因为政策出台而萎缩，而未来的政策将在短期内从购房者心理上强化和延长这个过程。

有居民表示 在需求萎缩的背景下，房价将出现盘整或者微跌，但最多只是个别楼盘出现大幅下跌。

这主要是因为供给方短期内能够调整到与需求相适应：从开发商看，短期内没有资金压力需要降价抛售；从二手房售房者看，除非价格出现一段时期暴跌，很难形成一致的降价预期进而推动更多的二手房被恐慌性抛售。目前，最可能有“低价抛售”的供给方可能就是面临资金链断裂或者急于还贷的“短炒者”（这不同于对房地产做长期配置的投资者），但是这样的投机者并不占多数。因此，最终结果就是短期成交量很低，但价格不会大跌。

从长期来看，目前的这些政策很难长时间维持。目前的政策如果认真执行，无疑会打压一些正常的需求，这实际上反映了政策制定者主要是针对短期房价问题而出台应急措施。如同泻药一般，是不宜长期服用。因此，我们估计短期内政策执行力度会很严格，但是如果价格稳定，那么一两个季度之后，执行力度可能会有放松。

此外，从政府对地产长期的态度看，解决房价显然不是根本之道，提供充足的住房保障才是未来的主要方向。因此，目前的政策更多的只是着眼于短期问题。

但是，必须注意，这些政策对于部分区域的房价可能产生影响，这主要集中在泡沫严重的一二线城市的相对偏远地段。

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