二手房个税征收方法多种料想业内称20太夸生存

二手房个税征收方法多种料想 业内称20%太夸大

[摘要]1厢忙着带客户办交税、过户；另外一厢则忙着带着客户四周看房，这是昨天京城各大房产中介上演的景象。走访发现，北京近郊200万之内二手房热卖，某中介一经纪人在大兴*销售3套房；城核心部分区域均价4.5万的房源集中挂牌却少有问津，市场冷热不均

1厢忙着带客户办交税、过户；另一厢则忙着带着客户四处看房，这是昨天京城各大房产中介上演的景象。走访发现，北京近郊200万以内二手房热卖，某中介一经纪人在大兴*销售3套房；城核心部分区域均价4.5万的房源集中挂牌却少有问津，市场冷热不均。对于经纪人而言，抓住一套满五年的家庭少有住房就等于赚到了佣金，圈内人如今流行问一句：“是‘少有’吗？”

满五年、少有房较好卖

昨天在地铁大兴线沿线一带，在几个知名小区内频频能看到挂着工作牌的房产经纪人，都忙着带一波又一波客户敲门看房。一位20多岁的链家地产经纪人兴奋地告诉：“200万之内的房子太好卖了。基本都是当天挂出来就能出售。我周日*就卖掉了三套200万以内的房子，都是这一带老小区的房子。”

已经看了三天房子的张娴告知，刚在地铁大兴线西红门一带看上一套165万的小户型，没想到随着经纪人进门看房还不到2分钟，紧随着又同时进来3波看房人，房东当即加价10万元。“看着这架式，我马上拉着经纪人出来了。”张娴无奈地说。陪同张娴看房的经纪人也向证实，只要是多来一波看房人，房主就认为自己报价低了，就上调一次价格。

链家地产经纪人告知，目前较好卖的房子是“满五年的，家庭少有的房子。”依照目前算法，这类房子省去了1%的个税和5.6%的营业税，算是购买本钱较低的房子。“因此只要捞到这样的房源，就相当于看到佣金提成了！”同时，主要负责客户的经纪人，见到找房源的同事也习惯问一句：“是‘少有’吗？”

高价房仍不销售

几天来，多家中介向爆料，受到“国五条”细则出台的影响，门店的新增房源挂牌量激增一倍。昨天，位于广渠路上一家“我爱我家”门店，该工作人员就指着电脑告诉说：“**就挂出很多单价在4.5万元/平方米的新房源，比如新景家园、幸福家园(小区 论坛)的房子。一套90平方米的两居总价大约在460万元吧，但目前少有问津，之前意向买房的客户就不多。”

在该经纪人看来，目前还不是买房时机：“这一带的房子单价高、房源充裕，我建议不要急于买这一带的房子。房东扛一段时间卖不出去，自然会降价的。”

值得关注的是，目前官方版的新政解读还未出来，新政的执行时间也没有确定。因此，不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。为此，链家地产经纪人表示，“这几天，我们公司已经明确，如果现在销售的房子一旦出现因新政产生的增值税费，就会视同该笔交易失效，我们也全额退还中介费，就当大家白忙乎一场。因此不会出现合同纠纷。”

解读：20%？或许没那末夸大“个税”算法还存多种解释

1、严格算法：1套房多交14%的首付

按照中介目前*严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一向转嫁给买家的情况，*终相当于买家要多出14%的首付款。

2、房东打折法：买房也要多花10万元

目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即便个税上调，房东够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在最少多花10万元。

3、模糊算法：本钱增加应刨除其他成本

多位业内人士认为重申个税是在提高买房门坎，增加购房本钱。但在细则没出来前，不应当先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商*(微博)认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有*媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产进程中并没有增值。因此，个税增加一定成本的可能性是有，但现在被假定出来的“几十万元”吓坏买房人，有点盲目。

4、减法：或许比1%个税还少

昨天在朝阳地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果依照差额20%交个税的话，比我现在依照总价1%还低。”

5、减免法：也许不用交个税

中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部份豁免。理由是之前实行的是针对个人少有一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改良人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第2套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更公道。

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