房地产信托被误读资源

近期关于房地产的传闻不绝于耳，一边是沸沸扬扬的窗口指导和叫停消息，一边却是发行数量和预期收益的屡创新高。投资者不禁要问房地产信托究竟怎么了？现在还能不能购买？已经购买的房地产信托产品是否安全？投资者之所以有如此疑问，主要是对房地产信托存在两种误读。 窗口指导=叫停房地产信托 银监部门在5月底对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。可见，银监部门并没有完全禁止房地产信托，这也是在窗口指导后某些信托公司的房地产信托创新高的原因。只是窗口指导会大大改变房地产信托的类型，不同类型的产品将会有升有降。主要体现在三方面。 首先，可能大大减少融资类的房地产信托数量。此次“窗口指导”虽然没有拿出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到 0％、开发商二级以上资质”三个条件（下称“四三二条件”）。目前，房地产信托产品的主流是融资型，大多数信托公司主要看抵押物，并没有完全按照“四三二条件”来做。如果严格遵守，无疑会导致很多房企无法通过此方式融到资。 其次，股权回购型的房地产信托模式将被边缘化。该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。早在进行窗口指导之前，非银部于5月初下发了《房地产信托业务风险监测表》（下称《监测表》），要求信托公司从当月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，银监会要求掌握的的详细程度前所未有。此类信托亦股亦债，如果严格按照窗口指导，重实质不重形式，此类信托很可能被边缘化。 最后，真正股权类的房地产信托，尤其是并购信托将迎来新机遇。真正的股权类房地产信托是直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与房地产企业或房地产项目的经营与。此类房地产信托的期限一般会比目前融资类产品期限长，同时风险的承受能力要更大。 目前流动性吃紧，融资性的房地产信托门槛又在提高，那么下半年很多中小房地产企业很可能出现生存危机，进而引发房地产行业的并购潮。那么，以并购为目的的股权类房地仍然是一副“有情义有担当”的模样产信托将会成为下半年的一个新动向。 行业有风险=信托项目有风险 在银监部门对信托公司就房地产类信托进行窗口指导后，很多投资者都在担心已经买的产品有没有问题？还能不能买？ 其实，投资者实际上在问信托产品是否能按时兑付的问题。产品兑付的关键是在到期前，能否有足够的现金流。这和房地产销售进度直接相关，房地产调控政策无疑会对当地发生火灾致500间房屋化为灰烬其有影响，但可以按照一定比例评估。地理位置和开发商的实力也会对房地产的销售有直接影响。当产品不能如期兑付时，就要看抵押物，如果抵押物足值也会保证信托到期兑付。 另外，信托公司也很重要。比如近期有信托产品运作仅 个月就进行了兑付，就因为在信托合同中明确注明，融资用途是用来拍地，如没有拍到可提前结束。此类条款只有在信托公司足够强势的情况才有可能出现。