观点房企融资潮又起资本游戏或成房企生死坎.DG

观点｜房企融资潮又起，资本游戏或成房企生死坎

这轮洗牌，不仅是中小房企面临生存危机，对大房企来讲，同样是一次生存挑战，如果大房企不积极转型，一样可能会被无情地淘汰，终究的结果一定是真正具有竞争力的房企才能生存下来，而且活得更好。

——盘和林

近来，房企融资动作频频，据不完全统计，仅11月份就有龙光地产、金辉团体、新城控股、融创、万科、阳光城等房企进行融资，累计境内融资已超过100亿元，境外融资也超过了2亿美元。

在融资热度不减的同时，房企目前面对的或是更高的融资成本，如今许多票据的年利率已经超过10%。这或许意味着，未来一段时间内，资本游戏或成为房企生死坎，很多中小房企难过年关。

一边四周融资，一边降价促销，加大销售回款力度，房地产行业仿佛进入了一个“现金为王”的新时期。事实上，2018年以来，在金融去杠杆的大背景下，银行不断收紧对开发商的融资，开发商早已闹起了“钱荒”。

6.这些因素会影响别人同时也会影响你对范围较大的房企而言，银行信贷是其非常重要的融资渠道。从银行的角度来看，大型国有房企贷款违约的可能性相对小很多，而且，由于公开信息比较透明，信息不对称的问题相对较少，从而风险管控成本也较小，所以银行一直以来都乐得给大型房企授信。因而，今年以来，随着银行开发贷政策的收紧，首先感到阵阵寒意的就是大型国有房企。

有银行工作人员透露，在新的政策情势下，银行即使资金充裕，也不敢对房企放水。比如对开发贷的审批一直坚持“432”要求，即开发商在申请开发贷时必须“4证”齐全、使用30%自有资金以及具备二级资质。乃至，在银行内部还有仅向全国排名前100的房企予以授信等更加严格的不成文规定。这也就意味着，房企的重要融资渠道——银行授信已经大大受阻，房企不能不转而寻求其他的融资渠道。

而对那些向来就很难从银行获取充足资金的民营房企来讲，信托市场一直是它们相当倚重的融资渠道。但随着房地产市场的走弱，房地产信托市场的融资能力也出现了明显的下降趋势。据悉，以前10亿元的房地产信托产品，投放市场后几天就销售一空，而今召募周期却长达3个月乃至更长。这也反映了投资者对中小企业发展前景的悲观态度。

不仅是开发贷和信托，发债、增发等其他传统融资途径也都遇到了阻碍。因而，房企只能通过监管机构所提倡的方式，即从资本市场、一级市场去融资，比如通过ABS、CMBS等资产证券化的方式。但是这些新的融资模式尚不够成熟，相应的市场也还不够大，远不足以满足房企的需求。

资金供给大大压缩，而房企的资金需求却没有明显下落，这就导致资金本钱水涨船高，借款利率节节爬升。

一方面，那些大型房企近几年都是以“建房子——卖房子”的经营模式追求快速扩张，因而“高负债”成了标配，“高周转”则成为制胜秘笈。但是，高周转要求房企有相当强的经营能力和融资能力。

另一方面，随着房地产行业的发展，其资金密集型的特点也愈加明显。随着行业的头部效应越来越强，那些中小型房企也只剩下两条路可走，要末抓紧做大规模，挤进千亿俱乐部，要么等着被收购或自生自灭。那末，不甘于就此灭亡的中小房企自然要想尽一切办法融资，拼尽全力进入头部企业阵营。

在融资需求只增不减的情形下，融资成本也在不断上升。不管是借新债还旧债也好，还是抓紧时间扩大也好，如果房企本身事迹无法产生稳定的经营现金流对接到期债务，那么举债只会进一步推升信用风险。

窃以为，在新形势下，房企传统“空手套白狼”的发展模式已经难以为继，房地产行业也必将迎来一次根本性的调剂。这次调剂不会像过去那样，只是简单的“大鱼吃小鱼”，即房企能否生存取决于本身范围，大则生，小则亡。这轮洗牌，不仅是中小房企面临生存危机，对于大房企来讲，同样是一次生存挑战，如果大房企不积极转型，同样可能会被无情地淘汰，终究的结果一定是真正具有竞争力的房企才能生存下来，而且活得更好。

所以，如果不切实改变发展策略，那么即便此次融资成功，也不过是暂时推迟了最后时刻的到来。“高杠杆”终将难以为继，等资金耗尽之日，或许就是哀叹“成也高杠杆，败也高杠杆”之时了。

（作者盘和林系中国财政科学研究院运用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，以上仅为作者个人观点，不代表本报意见）

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