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划重点！限竞房扎堆滞销，刚需的机会来了

“北京楼市已进入限竞房时代”，这是某财经类媒体对目前北京楼市的一个判断。

但是现实却未必如预期的那般乐观。不久前，中原地产研究中心发布的一项统计数据显示，截至10月下旬，北京楼市已入市25个项目，合计15628套限竞房，但签量只有2292套，签约比例仅为14.7%。

销售的不理想直接彰显了京城限竞房扎堆滞销的尴尬现状。对于刚需来讲，这算是市场遇冷的悲观局面吗？

划重点！我认为恰恰相反，这是刚需的上车机会来了！

01

所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。

也就是说，这是开放商在拿地时就限制了售价的商品房。其特点有2：

1是政府提前给出最高售价；

二是部份项目获得房产证或契税票5年内不能出售，5年后出售与一般商品房同权。

北京的限竞房政策始于2017年“3.17”楼市新政以后，属于当时政府出台系列房产调控组合拳之一。目的就是在土地供应环节即明确告诉市场未来房屋最高售价，给今后的房价上涨扣上一个铁顶，不能逾越。

一方面限房价，竞地价，控制了开发商定价权，压缩了开发商利润；另一方面更给消费者开出1颗定心丸。应该说这是一个调控楼市的有效政策。

不过，好的初衷未必一定收获市场硕果。今年以来限竞房项目扎堆上市。截止10月下旬，北京楼市的25个限竞房项目，其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有14.7%。这个数据真是让人大跌眼镜，北京的房子也有卖不动的时候吗？限竞房居然滞销了！

02

为什么市场对限竞房不买账？

我认为，首先是购房者的心理预期发生了转变。

从2017年开始，严厉调控政策再结合中央“房住不炒”的精神，给市场传递出一个明确信号，只要调控够坚决，房价是可以摁住不涨的。

再看具体的成交数据，2017年全年，二手房市场成交量大减，很多区域二手房真的降价了，一些小区的二手房业主报价回调超过20%，500万的房子，400多万就拿到了，一下子省了小一百万，这就是很大的实惠。这就必然会给刚需购房者一个预期——新房市场会不会也降价呢？

其次，竞限房户型设计的天然不足。

为了增加小面积、低总价项目的市场供应量，竞限房项目普遍履行7090政策。也就是说，70%的房源，面积限制在90㎡以下。30%的房源是大户型。

这就出现一种情况，为了符合政策，户型面积卡在89㎡，为了满足客户需求，又不能不做成3居。89㎡的三室就为难了。

为了保利润，一般开发商会把剩下的30%房源，全部做成面积较大的3居或者四局。在89㎡以下、㎡目前很多竞限房项目是没有产品可选的。

香港有一句俗语，螺丝壳里做道场，以89㎡建面为例，在不足69㎡的套内使用面积里，再减去墙体占地，设计出让大部分购房者满意的三居室，估计设计师的内心也是很抓狂的吧。

第三，交通不便利、学校不足。竞限房的供地主要集中在大兴、房山等五环外近郊区，而就业主要集中在市内商务区。职住不平衡致使的通勤问题成为很多刚需族的第一个顾虑。

另外，很多项目在新开发区域，教育配套有限，虽然优质中小学资源和幼儿园这几年在向近区转移，但是数量仍然不足，如果项目周边有好的教育资源一般是不愁卖的。商业配套的问题反而不是特别的急迫，一是电商发达，二是只要有商业预留，一般社区商业在入住后会较快采用正规的优化站方法的完善。

03

说了这么多限竞房的不足，好像限竞房就不能买了？

固然不是。

要知道事有两面，凡事有利弊，限竞房自然也有自己的最大优势：便宜！而且，在各种条件的限制下，买普通住宅，可选的余地其实其实不多，但限竞房却给了购房者更多的选择。

现在就来说说，为何限竞房的滞销反而是刚需的上车机会。

首先，北京的需求基本面不变，刚需族永远都是存在的。根据北京市统计年鉴2017，北京人均居住建筑面积32平米，超过6成的家庭居住条件不多于两居室。

从数据看，住房改善性需求还是很大的，特别是3口之家和四口之家，两居室是不能满足居住要求的，换房是必定的选择。

其次，从购买时机看，逆周期其实有更多的选择权。首当其冲的是价格，开发商为加快去化，在销售淡季通常都会推出更优惠政策。比如直接降价，有的竞限房项目爆出一期每平方有几千元的优惠，斟酌拿地和建安成本，这个力度其实是很大的。再比如一年首付分期，可以让购房者提前一年锁定房源。

对经济状况有压力的刚需来讲，这时候买房是最实惠的。

另一个是房源，一般开放商蓄客后，会集中开盘，客户只有几分钟时间选房。客户常常因为准备不足错失好的楼层和户型，淡季的选房就会从容很多，好的楼层和户型，开放商都公示出来让客户自由选择。

还有很重要的一点，限竞房虽有一些常常被诟病的地方，但并非所有项目都如此。如果能慧眼识珠，从中挑到优良笋盘，绝对不只是考眼光还是非常实惠的购买行动。

比如，以供应量比较大的大兴区来看。大兴义和庄板块的两个竞限房项目，地理上虽然接近六环，实际却是大兴新城核心，近地铁4号线，临近念坛公园，教育，商业配套都不错，该地块为新政后黄村拍出的2块限竞房地块，楼面价依然高达4万元，销售均价5.5万左右。显示出政府和开发商对该地块价值的认可。高地价，堆配套，地价增值，构成一个正循环。

再如，星光影视城板块，距离五环更近，该区域在做产城融合，职住一体，有产业，有购买力，距离西红门荟聚，新宫万达等商业配套很近。这些项目都有不错的潜力。

最后想说的是，虽然对于刚需首套，只要钱到位，什么时间都是上车机会。但在买房这件事上，我们遇到的常常不是最 优 解，而这时候的次优解，却往往是最合适的选择。希望大家都能买到理想中的好房子。

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