地产房地产行业年月份投资策略静了

地产：房地产行业2011年2月份投资策略 静待冬天过去 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

1.房地产市场运行及房地产板块情况从国家统计局的数据来看，2010年全国房地产开发投资同比增长较快，值得注意的是，土地购置费用大幅增长，而土地购置面积增长较少，这说明，土地价格飙升。受政策及对政策的预期所影响，近一个月来，房地产板块涨幅为-1.9 %，大盘涨幅为-0.62%，房地产板块略弱于大盘。

2．11年1月26日，\"新国八条\"出台政策包括贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于６０％以及限购令的进一步升级。特别是限购令的升级，将在很大程度上限制投资性以及投机性的购房。不过需要注意的是，限购令是把双刃剑，限购的同时，在一定程度上会引发\"惜售\"情绪。

．房产税试点细则上海、重庆征税覆盖面较小，单看房产税一项政策，房产税的覆盖面并不大，因此难以对房价产生大的影响。

4．两项新政策的综合影响考虑极端的情况，假设所有的改善型为了规避房产税，都是卖小买大，而所有的二套及以上房主都不卖，市场上一定时间内二手房套数是一定的，并且对于首套和改善型来讲，选择二手房或是新房是无差异的，那么首套和改善型需求的面积不会凭空出现，首套的购买面积加上小换大增加的面积等于开发商的销售面积。10年上海的存量房、商品房销售面积基本相当，基本上各占一半，那么，在我们的极端假设情况下，交易量将有接近一半的下降。实际情况下，交易量虽然不会按照极端假设的情况，但仍会有很大幅度的下降。限购令配合房产税试点，还会引发在未试点但限购的城市对大户型的抢购。

5．投资策略我们年度投策略中对于行业全年给予了\"增持\"评级，认为2011年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，先\"否极\"，后\"泰来\"，房地产板块相对大盘将会走出\"√\"型的走势。我们维持此观点，认为上半年特别是一季度，属于\"否极\"的阶段，从短期来看，我们给予\"中性\"的评级，认为要等到二季度以后行情才可能启动。在大的行情未到来之际，目前推荐的公司为具备新能源与房地产复合概念的中国宝安。

经济增速下滑的压力很大。发改委在这个时点集中批复多个铁路投资项目 6．风险提示房地产政策风险以及银行风险。