地价是房价上升的主推手.鼓励

庞东梅

房地产市场的“小阳春”，让购房者产生了迷惑。在我国经济形势仍然严峻的情况下，房价为何没有像人们预期的那样降下来，反而出现企稳甚至上涨的趋势，同时，“地王”又“重现江湖”。究竟是谁推动了房价的上升？

2014年全市森林植被释放氧气508.64万吨;全市森林植被吸收二氧化碳690.90万吨近来，有种声音把房价上升的原因指向了土地市场，于是，关于“地价决定房价，还是房价决定地价”的讨论再次出现。房地产开发商一直指责地价推动了房价的上涨。在采访最近刚刚拿到一块土地的一位北京房地产开发商王先生时，他明确表示：“即使地价占到成本的 0％，对于我们来讲也是太高了。”地价推动房价的观点显而易见。而地方财政中土地出让金所占比重较大，土地成为地方政府的收入来源，这一现实，也使得一些人们对地价推动房价的论断表示认可。

一些专家也加入了这一行列，称保护耕地红线的政策，导致土地紧张，推涨了房价。对此质疑，国土部做出了明确的回应。日前国土资源部副部长 表示：“守18亿亩耕地红线不会影响到房价。” 指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。

国土资源部做了系统调查，调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价15％- 0％，平均是2 .2％。这一个比例远低于我们的邻国。一般说来，一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。从中国这个地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

从这些数据中，我们看到“地价推动房价”的说法有失偏颇。一般来讲，决定房价的主要原因在于房屋市场供需的变化。然而，我国房屋市场具有自身的特点，除了供需矛盾外，还存在着其他的因素影响我国房价的波动。

采访的一位地产界专家告诉：“一般来讲，地价是房价的一部分，房地产开发商肯定会把这一成本转移给消费者，但是我国的房地产市场存在的垄断现象，导致房地产开发商对房价拥有很大的话语权，他们往往会采取各种手段，包括囤积房源、分批出售等等，推动房价的上升，以赚取最高的利润。把房价的上涨归结于地价有失公允。”与此相反，房价决定了地价的波动。2007年房价的疯狂上涨，使地价随之飞速上涨，“地王”频现；2008年至今房市仍处在调整期，土地市场也随之冷清。近两年房价和地价曲线的波动表明，房价对地价的影响是决定性的。

这位专家向分析，我国的房地产市场设置了较高的门槛，这就导致个人无法参与建房，房屋的建设都需要经过开发商这一环节，这也是几年来虽然有人在上呼吁个人集资建房，却始终未果的一个主要原因。

此外，长期以来我国一直实行的“房屋预售制”，也推动了房价的上涨。一方面，房地产开发商在前期所需要投入的自有资金非常少，“房屋预售制”使得他们可以不需要付出成本就获得大量的现金流；另一方面，我国房屋70年产权，在“房屋预售制”下，购房者实际拥有的产权年限根本不足70年，这几年的产权所带来的利润都被房地产开发商无偿占有。

接受采访的另一位金融监管人士也表示，房价的波动主要受人们的预期影响。去年消费者处于观望之中，期待金融危机会导致我国房价下降，经过这么长时间，人们发现房价居然没有出现想象中的大跌，压抑的需求在今年得到释放，带来了房屋成交量的上升和房价的上涨。他认为，从更宏观的角度来看，我国目前处在工业化中期，城镇化的步伐还没有及时跟进，随着工业化和城镇化的推进，房屋市场的需求会不断增加，房价的上涨也是可以预期的。

当然，投机性因素的存在也是导致房价波动的一个不可忽视的因素。但是就目前房市表现出二手房交易活跃、价格上升的特点来看，投机性的资金并没有流入房屋市场，而“地王”的出现，不排除投机资金流向土地市场的可能。

可以看出，多种因素的合力推动了房屋价格的高位运行。

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