地产房地产行业第三次调控如期而至行业趋势

确实收了一些学生的押金。 前一页[1][2][3][4][5]下一页因补课曾被批评的学校 　　注意到 地产：房地产行业 第三次调控如期而至 行业趋势不改 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

第三次调控如期而至1月26日的国务院常务会议确立了八项楼市调控措施，从保障房、税收、信贷、土地供给和限购政策等方面，明确了下一步楼市调控的出发点。市场此前预期的第三次调控如期而至。

政策力度略超预期强调政府在调控房价方面的、加快保障房建设以及土地供给等方面与此前政策基本无异。有较大差别的地方主要有税收、信贷和限购政策等方面，这些政策力度略微超出我们的预期。

一是税收：此次规定销售不满5年的住宅，即使是普通住宅，也要按销售收入全额征收营业税，我们推算即使以阴阳合同方式，200万市价、100万原价的房子，将比此前多缴纳5.5万营业税。因为此前规定是差额征收，如果以原价过户，将无需缴纳营业税。新规意图在于通过提高流转成本，压制存量房屋的过快流转，从而起到调节投机/投资需求的目的；二是信贷：购买第二套房首付继2010年4月17日调至5成之后，本次首付继续提升至6成。不过贷款利率仍然要求为不低于基准利率的1.1倍。提升首付目的依然是压制市场需求。

三是限购：新规对限购政策给出了指引，要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。并要求参考“深圳版”的限购政策。目前为止约有 0个城市出台了限购政策，基本上参考了北京和上海的版本，力度较深圳略低，预计这些城市的限购政策可能随后会做出修改。新规对于限购政策执行尺度的从严要求略微超出我们的预期。

市场症结难解，房价承压但难言下降虽然营业税新规能在一定程度上抑制短期炒作资金，但由于增加了二手房交易的难度，使得部分供给难以入市，对供需结构的影响偏中性。

至于信贷和限购政策，从2010年屡次调控来看，效果远低于市场预期，其原因主要是，与供给相比，需求强劲程度远远超出了预期。2011年我们预期信贷较2010年仅小幅缩量、负利率现象更趋严重和积累需求将在2011年持续释放等因素，将使得新的政策调控力度再次低于预期的概率较大。

我们认为，新规严格执行将对房价上涨构成压制，但大的宏观背景之下，房价难言下降。除非后期CPI在5.0以上，并维持较长时间，进而导致央行持续大幅加息。

受制于供给，政策对于销售量的影响将在短期内难以体现目前为止，我们重点跟踪的城市数据显示，可售房源整体处于09年2- 季度的低水平，市场需大于求的格局非常明显。我们预期至少在2011年季度，市场成交量将受制于市场供应。政策对于开发商销售量的影响短期内将难以体现。

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