地产房地产行业研究简报哈

地产：房地产行业研究简报 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点首先想说明的是统计局口径出现重大调整。

统计局公布了09年房地产相关统计数据，原本历年的地产年度数据是总结全年市场运行情况，以及预测下一年度数据的重要参考，但看了今年的数据反而增加了我们的困惑。

因为公布的商品房销售额、投资额等八项指标的同比增幅都与其同时公布的绝对值计算出结果不符。上述情况出现的原因我们认为是统计局对地产统计口径做了重大调整，但又没有公布历史追溯调整的数据，导致了目前各项指标绝对值和同比增长之间出现了混乱。

争取升本；近年来 对未来销售的判断。根据统计局数据，09年销售面积和销售额同比增速分别为42%和76%，销售额增速明显高于销售面积的原因有两点：一是全国普遍出现的房价上涨。二是一线城市销售占比提升。我们认为2010年销售结构将发生调整，因为目前国家主要抑制的是一线城市房价和主要分布在一线城市的投资性购房，将导致大城市销售占比的下滑，特别是部份过热城市销售面积会出现同比负增长。本年度销售的增长将主要来自中小城市的贡献，因为国家希望减小区域经济之间差距，会通过户籍政策的放开而鼓励中小城镇加速城市化进程。由于09年较高的基数，预计全年销售面积增幅为5－10%，而未来房价得到控制和一线城市销售占比的下降，将导致全年销售额微增或负增长。

对未来投资和新开工的判断。

目前的新开工水平无疑已经达到峰值，将逐步回落。因为地产企业真正开始追加新开工始于09年4月份，由于销售的持续回升和库存去化的加速，企业在此期间一直未曾停止追加新开工，但目前政府对投资购房的抑制和舆论的压力将会逐步改变开发商的预期，企业未来新开工意愿也会降低。并且09年土地购置面积也出现了较大幅度的下滑，都会影响未来新开工面积，我们预计与本年度新开工面积同比增幅为5－10%，考虑基数的影响，新开工同比增长未来表现会前高后低。

对于房地产投资额我们认为仍将保持在15%－18%的增幅，一是因为地产的施工面积同比增长了1 %，而目前企业资金仍非常充裕，仍将惯性投资，二是考虑土地成本和原材料的涨价，以价格表现出来投资额增速会高于实物表现投资量的增速。此外，考虑政府对保障性住房的提出的刚性要求，未来这部分住房建设也将一定程度弥补商品房投资增速的下降。

需要重点提示一条投资线索。投资者一般将地产关注重点放在销售和新开工上，但我们认为房地产竣工这一投资线索没有被市场充分认识。按统计局公布绝对数据计算地产09年竣工增长20%，即使按照其公布的增幅数据也达到5%，同比08年4%的负增长还是有较大改善，而对于家电和装修材料销售真正起影响的不是销售面积，而是竣工面积。因为只有竣工后的房产才会产生装修和家电需求，我们认为09年较大的竣工量将在一季持有增持减持房地产行业房地产行业研究简报2010年01月19日2647 147 0国金行业沪深 00曹旭特(8610)caoxt@联系人：朱莉(8621)610 8271zhuli@中国上海黄浦区中山南路969号谷泰滨江大厦15A层（200011）市场数据行业优化平均市盈率48.15市场优化平均市盈率29.70国金房地产指数491 .08沪深 00指数 507.48上证指数 246.87深证成指1 50.67中小板指数6218.92相关报告1《《国务院促进房地产市场平稳发展通知》点评》，2010.1.112《房价平稳有利于注意力从政策预期转至股票本身》，2009.12.15此文档仅供国信证券股份有限公司使用维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明2度末首先对装修材料产生实质拉动，之后会对家电销售产生明显影响，建议投资者重点关注这一投资主线。

投资策略。地产股目前陷入了两难的投资困境，基本面太好，那么股价会下跌，因为担心出台严厉的调控政策；如果基本面变坏，股价也是较难有很好表现，因为投资者会担心目前的盈利预测会下调，因此地产股唯一的出路或者未来的投资契机在于房价得到快速的控制，因为近期出台的各项政策并不实质，如果目前政府态度或者舆论的导向能够改变购房者尤其是投资购房者的预期，房价将得到控制，短期就不会有更实质政策出台，行业所处的舆论环境也会好转，投资者的注意力才会回到地产股本身的估值上，地产股也才会有投资机会，而这一契机仍需一段时间的等待，短期建议重点关注安徽、西部等主题投资机会下的区域性公司。

图表：行业内重点公司投资评级（人民币）股票名称收盘价（元）已上市流通A股（百万股）09EPS（元）EPS10%0910EPS

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